Как иностранцу получить ипотеку в Германии
Условия немецкой ипотеки
Суть ипотечного кредита: банк даёт взаймы на покупку недвижимости под определенный годовой процент. Выдаваемая сумма большая, и необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Недвижимость банк оценивает сам, и расчётная цена не всегда равна реальной.
Если перестать платить, по решению суда имущество должника выставляется на принудительный аукцион. Деньги уходят на погашение долга.
Никто не заинтересован в негативном развитии событий. Поэтому обратившийся получает деньги, если выполняются условия выдачи займа. Риск оценивается по десяткам параметров.
Главные три:
- источник стабильного дохода,
- востребованная на рынке труда профессия,
- начальный капитал.
Личные накопления убеждают в серьёзности клиента и снижают риски.
Нужно показать весь капитал и всё имущество. Необязательно вносить это как гарантию. Достаточно доказать приемлемый уровень кредитоспособности. Если на счетах средства, которые не инвестируются, не надо их прятать.
Обязательства вложить всё до последнего евро нет. Но сам факт наличия денег влияет положительно.
Происхождение всех денег придётся обосновывать, особенно если они из стран СНГ. Иногда иммигрант в Германии удалённо работает на компанию в другой стране и не платит налоги в Германии, ошибочно полагаясь на закон об избежании двойного налогообложения. Указав в банковском запросе на ипотеку эти финансы, нужно понимать, что придётся отвечать за последствия. Если налоговая узнает, что иностранец имел не задекларированный доход, закрутится колесо правосудия со всеми вытекающими — выставят счета задним числом, оштрафуют и потребуют доплатить всё, что нужно.
Проанализировав данные обратившегося и объект, банк предлагает условия кредитования на основе своих представлений о риске займа. Условия сделки в разных финансовых учреждениях свои. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько и сравнить.
Кто может взять ипотеку в Германии
При запросе в немецком банке обратившегося проверяют по следующим пунктам:
- Место жительства.
- Гражданство.
- Разрешение на пребывание.
- Возраст.
- Кредитный рейтинг.
Место жительства
Главное ограничение — получатель ипотеки постоянно живёт в Германии. Это относится и к обладателям паспортов ФРГ. Без немецкой прописки кредит не получить.
Гражданство ФРГ
Гражданство на решение в глобальном плане не влияет. Но живущим в Германии иностранцам получить займ сложнее, чем немцам. Многие банки стараются не связываться с гражданами третьих стран.
У граждан ЕС отличия в статусе от бюргеров минимальные. Если иностранец с паспортом страны Евросоюза зарегистрирован в Германии, запрос рассматривается по схожим с немцами параметрам.
Разрешение на пребывание в Германии
Граждане третьих стран дополнительно предъявляют разрешение на пребывание в ФРГ. 90% финансовых институтов отказываются кредитовать иностранцев с ограниченным по времени ВНЖ, даже если это Голубая Карта. Остальные осторожно выбирают клиентов.
Подход к ипотечникам с временным видом на жительство бывает разным даже в рамках банков одной сети. Например, Sparda Hamburg может работать с иностранцами с ВНЖ, а Sparda Hannover нет. Открытой информации по банкам, которые точно работают с иностранцами, нет.
При рассмотрении заявки от держателя ВНЖ банк учитывает перспективы получения ПМЖ потенциальным клиентом. Смотрят, есть ли востребованная профессия, высокий доход и неограниченный по времени рабочий контракт. Если да, шансы получения ипотеки в Германии на неплохих рыночных условиях хорошие.
Обладатели ПМЖ — Niederlassungserlaubnis — постоянного неограниченного разрешения на проживание — едва ли столкнуться с препятствиями. Бывает, в семье один из супругов имеет ВНЖ, второй — ПМЖ. ВНЖ первого супруга может сыграть в сторону ухудшений условий кредитования. Здесь есть два варианта:
- Брать ипотеку только на одного супруга — с текущим ПМЖ. Но тогда доходы супруга с ВНЖ не будут участвовать в расчёте бюджета. И в случае развода при разделе такого ипотечного имущества возникнут дополнительные нюансы.
- Дождаться, когда у первого супруга будет тоже ПМЖ, и уже после этого брать кредит.
Ипотека в Германии, например, для россиянина, доступна, если он обладает немецкой регистрацией и долгосрочным ВНЖ или бессрочным ПМЖ, но не в любом банке.
Наша команда специализируется на получении ипотечных кредитов для русскоязычных граждан Германии, в том числе, только с ВНЖ.
Консультация
Возраст
Ипотечный кредит в Германии получают только с 18 лет. Раньше этого возраста оформить ипотеку невозможно. Бюргерам старше 65 займы выдаются редко.
Банкиры рассчитывают схему возврата долга для каждого обратившегося. Даже если контракт заканчивается раньше наступления пенсионного возраста, симулируется модель возврата. И если прогноз показывает нехватку финансов на пенсии, клиент получает отказ.
Обойти возрастную проблему можно через более молодого поручителя. Например, детей или супруга.
Положительный кредитный рейтинг SHUFA
Наличие негативных записей в кредитной истории Schufa-Auskunft почти всегда приводит к отказу. Так же, как и большое количество неосторожных расчётов ипотек в онлайн-счётчиках, которые видны другим банкам.
Бюджет на покупку недвижимости
Максимально допустимый примерный бюджет рассчитывается по формуле:
(месячный заработок нетто + пособие на детей) * 111 + личный капитал.
Точнее подсчитать помогут ответы на 3 вопроса:
- Сколько денег удалось накопить для первого взноса?
- Какую ежемесячную плату можете вносить?
- Через сколько лет долг будет полностью выплачен?
Первоначальный капитал
Покупатель, помимо цены объекта, обязан оплатить:
- налог на недвижимость,
- услуги нотариуса,
- услуги внесения записей в земельную книгу учёта,
- процент маклеру.
Эти расходы составляют порядка 10% цены недвижимости. Эти средства должны быть в наличии, поэтому отсюда считается стандартный минимум первоначального взноса.
Объект не оценивается в 100% цены. Ведь соглашение достигнуто в условиях обычной, комфортной для продавца продажи. А что, если новому владельцу придётся срочно продавать жилище из-за внезапной кризисной ситуации? Явно удастся получить уже меньше. Поэтому стандартная оценка — 80-90%. Отсюда и появляется требование в 20-30% начального капитала. Это уменьшение рисков банка на сумму, которая, по мнению кредитора, исчезает при заключении сделки.
Если обратившийся не вносит достаточный залог, шансы падают. Хотя бы 10-15% на заключение сделки нужно показать. Но и тогда сделка считается рискованной, и предлагается завышенный процент.
Когда накоплений инвестируется больше, величина долга в процентах стоимости объекта снижается. Для его определения рассчитывается Beleihungsauslauf (BLA) — соотношение суммы денег, которую выдает банк — Darlehen — к стоимости объекта. Чем показатель ниже, тем лучше условия по ипотеке. Некоторые банки дают ипотечные кредиты только от определённого уровня BLA.
Например, у заёмщика ВНЖ, ему доступны варианты ипотеки от ~85% BLA. Это значит, что человеку нужно будет оплатить сопутствующие расходы на оформление покупки недвижимости — 10% стоимости объекта, плюс первый взнос — не менее 15%.
Допустим, объект стоит 300000€. Тогда нужно внести:
- первоначальный взнос — 45000€,
- и отдельно 30000€ — на сопутствующие расходы.
То есть личные накопления должны быть минимум 25% суммы кредита, а именно — 75000€. Сумма выданного займа от банка Darlehen будет равна 255000€.
В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Личные сбережения выше 40% гарантируют лучшие условия из возможных.
Сопутствующие расходы
При оформлении кредита в банке неопытные покупатели не учитывают дополнительные расходы на оформление недвижимости и выплату процента маклеру. Также часть забывают, что понадобятся деньги на:
- покупку новой мебели и кухни,
- облагораживание прилегающей территории,
- отдельную парковку или гараж,
- переезд.
Недостаток средств после заключения ипотеки фатален! Долги мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам.
Мы бесплатно рассчитаем бюджет по вашему кредиту.
РАССЧИТАТЬ
Покупка без первоначального капитала
Теоретически возможно купить жильё без начального капитала для граждан Германии и держателей ПМЖ со стабильной финансовой ситуацией или под залог другой недвижимости. Доступны варианты с 95-105% BLA (то есть, с минимальным первым взносом).
Допустим, нашёлся дом «своей мечты» за полмиллиона евро. Из-за сопутствующих расходов потребуется не 500000€, а 550000€. Даже если у покупателя стабильный доход и постоянный статус, но нет 50000€, кредит он не получит. Банк не выдаст под залог недвижимости стоимостью 500 тысяч евро на 50000€ больше. Ведь «лишние» деньги уйдут на налог, услуги маклера и нотариуса. Есть риск, что что-то пойдёт не так, и человек перестанет платить. Придётся предложить банкирам другие гарантии — дополнительную недвижимость под залог или платежеспособного поручителя.
Например, молодой человек нашёл работу и покупает квартиру без своего капитала. Как дополнительный залог принимается недвижимость родителей.
Опасность снижения цены залога
Неприятная информация для планирующих брать или уже взявших ипотеку с нулевым или небольшим начальным капиталом. Свод гражданских законов §490 регулирует расторжение ипотечного договора банком:
Если благосостоянию получателя или оценке залога грозит значительное ухудшение, что может привести к невыплате даже при условии продажи залога, кредитор может разорвать контракт досрочно до окончания срока выплаты кредита.
Пример. Взята ипотека со стопроцентным покрытием, допустим, 200000€. Прошло пару лет, плательщик гасил стандартные 4% ежегодно. Долг составляет 184000€. Но за эти пару лет по какой-то причине цена объекта упала до 170000€.
Например, обанкротилось большое предприятие, что привело к переезду людей из города и снижению спроса. Тогда продажа недвижимости не покроет весь кредит. Должнику приходит письмо с требованием за две недели выплатить разницу — в данном примере это 14000€. Если денег нет, должник обязан вернуть остаток путём продажи квартиры.
Это реальные случаи. Такое в Германии случалось даже в спокойные с экономической точки зрения времена.
Особенно опасно брать более 100% и сдавать. К живущим в своей недвижимости заёмщикам относятся лояльнее.
Месячные выплаты
Чтобы понять, сколько в месяц реально платить за кредит, покупатели ориентируются на арендную плату за аналогичное жильё.
Например, семья проживает в аренде и платит 800€ в месяц. Ещё 300€ откладывается в накопления. Значит, за такую же недвижимость разумно выплачивать 800-1100€. Поднимать планку выше рискованно.
Величина взноса сохраняется весь период действия ипотечного контракта. Если долг берётся на долгий срок, надо оценить, сможет ли должник сохранить необходимый уровень дохода.
Бывают контракты, предлагающие не фиксированные взносы, а определяющие минимальные и максимальные границы. Но это нестандартные условия.
Также нужно учитывать расходы на содержание жилья. Например, неприятным сюрпризом для владельцев недвижимости может быть сбор денег на будущий ремонт в многоквартирных домах. Каждый месяц жильцы откладывают на общий счёт дома сумму на потенциальные ремонтные работы. Если начнёт течь крыша или сломается лифт, нужно будет оперативно его чинить — за счёт этих сбережений. Платёж может быть от 50€ до 500€ в месяц. Особенно высокий сбор в старых домах, где непредвиденный ремонт более вероятен.
Срок ипотеки
Срок кредитного контракта в Германии не связан с тем, когда задолженность реально окажется погашенной.
Выражение «взять ипотеку на 10 лет» не означает, что спустя десятилетие, если исправно платить, кредит будет выплачен полностью. Ипотечный договор подразумевает, что в указанный период процент не изменится.
В идеале задолженности по окончании договора не остаётся. Но обычно проблема откладывается на потом.
После завершения ипотеки, если займ не погашен, должник оказывается перед выбором:
- выплатить оставшуюся сумму разом,
- перекредитоваться.
Но никто не знает, какие будут условия кредитования через 10, 15 или 25 лет. Это главный риск. Планируйте выплатить существенную часть займа с первого контракта.
Максимальный срок погашения немцы привязывают к возрасту выхода на пенсию. Но и другие этапы жизни бюргера не остаются без внимания. Например, вероятность получения наследства. Или уменьшения расходов в связи с тем, что выросшие дети съедут.
Как найти ипотеку на выгодных условиях в Германии
Обычно люди обращаются в ближайший известный филиал. Получая отказ, например, из-за низкой зарплаты, никуда больше не идут. Обращаться в другие банки кажется бессмысленным — ну отказали же!
Но в Германии сотни банков с различными требованиями и условиями выдачи. Нельзя после единственной неудачной попытки опускать руки.
Некоторые ошибочно думают, что ипотеку в ФРГ можно оформить только лично и в том банке, где у них открыт счёт для получения зарплаты. Это миф. В «окошке» банка сначала выдадут список документов. Когда их соберёте и принесёте, рядовой банковский сотрудник передаст пачку специалисту по ипотечному кредитованию. И он будет рассматривать документы, даже не видя клиента. Все запросы бумаг проходят «бумажной» почтой, по факсу или телефону. А условия в банках «по месту», как правило, не самые лучшие.
Не стоит привязываться к филиальному банку у себя в городе. Современные сервисы позволяют взять ипотеку в Германии онлайн.
Поиск ипотеки в интернете
Когда человек задумывается об ипотечном кредите, сначала пытается самостоятельно посмотреть-посчитать доступные условия:
- бродит по разным сайтам,
- кликает на счётчиках,
- пишет в банк, где открыт Konto, чтобы просто узнать теоретические параметры, например, максимально доступную сумму займа.
Когда человек использует онлайн-счётчик, стандартная схема поиска предложений выглядит так:
- На сайте в формуляр вносится базовая личная и финансовая информация, а также примерные данные об объекте.
- Запрос быстро обрабатывается простой бесплатной программой. Высылается предложение на основе идеальных параметров и предлагается как теоретически возможное.
- Если клиент заинтересовался, начинается поиск через платную платформу.
В итоге первоначальный ответ и реальные условия значительно отличаются.
Стандартные запросы, как правило, рассчитаны на среднего бюргера и не учитывают специфику иммигрантов (например, ПМЖ или ВНЖ). Человек может подобрать интересные предложения, отправить заявку, а после анализа банковским сотрудником окажется, что рекламные предложения низких процентов совсем не рассчитаны на иностранца.
Плюсы и минусы для немецких банков
Что немецкие банки расценивают как преимущества при рассмотрении заявок на ипотеку:
- Немецкое гражданство (страны ЕС) или ПМЖ.
- Бессрочный рабочий контракт.
- Высокая зарплата.
- Стабильная ситуация на работе.
- Длительная карьера у текущего работодателя.
- Далеко до пенсии.
- Перспективная сфера занятости — IT, медицина.
- Хорошее расположение жилья.
- Отличное состояние объекта, например, новостройка.
- Высокие баллы в рейтинге кредитоспособности SCHUFA.
- Кредитная история без просрочек.
- Большой личный капитал.
- Другое ценное имущество.
- Дополнительный доход.
Какие факторы могут напротив, повысить процент по ипотеке:
- Ограниченный по дате ВНЖ.
- Покупка для сдачи в аренду.
- Другие невыплаченные кредиты.
- Возраст 50+.
- Нестабильность на работе, например, Kurzarbeit.
- Испытательный срок или смена работы.
- Статус предпринимателя.
- Сильная зависимость зарплаты от бонусов.
- Плохое состояние недвижимости.
- Низкий рейтинг в SCHUFA.
- Единственный получатель ипотеки по контракту.
Отметки о запросах кредитов в SCHUFA
Часто после анализа рынка ипотеки путём использования счётчиков человек в своём кредитном рейтинге SCHUFA обнаруживает негативные пометки, мешающие получить ипотеку. Как, откуда, если «просто спросить хотел»?
Каждый запрос на расчёт ипотеки, скорее всего, будет записан в SCHUFA, как будто человек запросил кредит, а в итоге не взял его. Поэтому банки, видя такие «записи» в рейтинге, выдают автоматический отказ. По их логике, нет смысла тратить время и что-то рассчитывать для человека, который с большой вероятностью потом «пропадёт».
Есть два вида запроса в банк:
- Konditionsanfrage — запрос условий кредита.
- Kreditanfrage — запрос кредита.
Когда потенциальный ипотечник обращается в банк, говоря «рассчитайте мне, пожалуйста, такую сумму кредита», банковские клерки оформляют эту заявку как Kreditanfrage. То есть, сразу регистрируется реальный запрос денег в долг. Даже если человек просто хотел узнать условия и ничего не готов оформлять.
Если банк оформляет Kreditanfrage, это становится автоматически видно всем другим финансовым учреждениям в течение минимум 10 дней. Если клиент обращается куда-то ещё, тоже с целью «только спросить», там первым делом проверят SCHUFA. Так будет видна отметка, что человек недавно уже обратился за кредитом в другой банк. Что в корне меняет условия выдачи займа, вплоть до отказа.
В отличие от Kreditanfrage, запрос на условия выдачи Konditionsanfrage нигде не регистрируется и поэтому никак не вредит рейтингу. Конечно, обрабатывать Konditionsanfrage станут не в первую очередь и по упрощённой программе. Но первично клиенту именно это и нужно.
Ни банк, ни счётчик в интернете не сделают Konditionsanfrage вместо Kreditanfrage. Лучше не полагаться на удачу, а сразу обращаться к ипотечному брокеру, который учтёт этот и десятки других нюансов.
Посмотреть примерные условия без официального запроса в банк и отражению в SCHUFA можно в нашем калькуляторе. Вбиваете основные данные — занятость, статус в ФРГ, доход, первоначальный капитал и другие — и система рассчитывает доступный ипотечный кредит с указанием ежемесячного платежа.
Через калькулятор можно перейти в систему индивидуального расчёта финансирования — для уже более предметного расчёта с учётом всех параметров и консультацией лицензированного в Германии ипотечного брокера.
Кредитный калькулятор позволяет в течение нескольких минут рассчитать пример возможной ипотеки.
Ипотечный брокер — проводник и помощник
Каждую ипотеку сопровождает брокер с лицензией Immobiliardarlehensvermittler §34i, даже если лично клиент с ним не общается и оформляет кредит онлайн через агрегатор. Брокер в любом случае получает за свою работу комиссию от банка, выдавшего ипотеку. Но при этом не всегда действует в интересах заёмщика. Часто люди не знают об этом и самостоятельно выполняют работу ипотечного брокера.
Один специалист ведёт весь процесс от начала до конца. Обычно нельзя сменить брокера в процессе. Так же, как и попросить подключиться только на каком-то одном этапе, когда нужна помощь.
Человек может прийти в банк, а оттуда его запрос передадут брокеру, который обязан оформить клиенту ипотеку именно здесь. Но не всегда условия конкретного банка самые выгодные на рынке.
Поэтому лучше обратиться к независимому брокеру, который не заинтересован в работе с одним конкретным банком и найдёт более выгодное предложение. Также независимые брокеры, как правило, предоставляют больший спектр услуг, чем просто сбор и проверка документов. Например, ипотечный брокер Тупа-Германии сопровождает процесс покупки от идеи выбрать жильё до получения ключей. Также мы проводим переговоры с продавцом о скидке и другие необходимые действия — как правило, без доплат.
Но взять кредит — не самая трудная задача. Оставшись один на один с проблемами на следующих этапах, иностранец испытывает стресс из-за непонимания законов и процесса. Поэтому наш сервис не ограничивается поиском. После подписания договора на ипотеку финансовый эксперт продолжает сопровождение сделки и подробно отвечает на вопросы даже после передачи ключей. Общение с банкирами полностью берём на себя.
Наш сервис не ограничивается поиском. После подписания договора на ипотеку финансовый эксперт Тупа-Германии продолжает сопровождение сделки и подробно отвечает на вопросы даже после передачи ключей. Общение с банкирами полностью берём на себя.
ОБРАТИТЬСЯ
Консультант знает детали, о которых обычный покупатель даже не подозревает. Например:
- Важнейший показатель — долг, выраженный в процентах от оценочной стоимости. Найдена квартира за 100000€. Есть капитал 10000€, что покрывает затраты на 10%. Значит, надо взять в долг 100% ценника. Но один банковский клерк оценит объект в 85000€, второй — в 90000€, а третий в 92000€. Например, указав на неочевидные вещи — новую качественную сантехнику, отремонтированную крышу или что-то подобное. Из-за разной оценки разброс предложений будет 0,96-1,44%. Повышение теоретической ценности объекта — одна из задач консультанта.
- Даже пара тысяч личного капитала иногда существенно снижают ипотечную ставку. Заняв 2000€ у родственников или знакомых, можно в перспективе за нескольких лет сэкономить в два раза больше.
- Дешёвые кредиты часто комбинируются из нескольких предложений, когда часть денег берётся в одном банке, часть в другом. Это приводит к задержкам и повышает дополнительные расходы.
- Какие варианты есть, если покупатель не рассчитает сил. Допустим, можно ли в сложной ситуации уменьшить размеры ежемесячной выплаты. Или, в случае потери работы, приостановить оплату на год и вносить только проценты.
Поддержка государства
Строительство или покупка своей недвижимости поддерживается на федеральном и земельном уровнях. Государство выдаёт ссуды через организацию KfW.
Актуальные интересные программы на ноябрь 2024:
- KfW-программa 296 «KNN»,
- KfW-программа «Jung kauft Alt»,
- KfW-программа «Wohneigentumsprogramm» (Кредит №124).
В разных федеральных землях есть дополнительные программы, помогающие семьям с детьми и инвалидам.
Разбираться с ссудами необходимо до разговора с банком. Для иностранца это обычно сложно. Поэтому сначала поговорите с ипотечным брокером/консультантом, которые в курсе актуальных программ, или найдите интересующую программу самостоятельно.
KfW-программa 296 «KNN»
Старт — 01.10.2024. Действует до 31.12.2025. Программа «Энергоэффективное строительство в низкоценовом сегменте». Подходит желающим построить или приобрести энергоэффективные и доступные квартиры.
KNN реализуется с использованием средств Федерального министерства по вопросам жилья, городского развития и строительства — BMWSB. Поэтому ставка по кредитам снижена относительно рынка.
В 2024 доступно финансирование в 350 млн евро, а в 2025 – еще 1,65 млрд евро. Подать заявку могут инвесторы и первые покупатели новых жилых зданий.
Условия участия:
- Соответствие здания стандарту энергоэффективности 55.
- Оптимизация использования жилой площади: уменьшите количество комнат — в зависимости от площади квартиры.
- Ограничения на расходы в жизненном цикле зданий: ограничения, связанные с низкими затратами на строительство и экономическими расходами.
Условия должны быть согласованы экспертом по энергоэффективности при подаче заявок и после завершения проекта.
Порядок предоставления кредита:
- Запрос предоставляется через банк.
- Максимальная сумма – 100000€ за каждую жилую единицу. Можно выбрать различные сроки кредита от 4 до 35 лет.
- Процентная ставка будет субсидироваться в счет средств федерального бюджета.
Проект должен быть завершен не позднее 36 месяцев с момента полной выплаты кредитных средств и соответствующим образом задокументирован.
KfW-программа «Jung kauft Alt» («Молодые покупают старое»)
Старт — 3.09.2024. Программа нацелена на семьи с минимум одним несовершеннолетним ребёнком. Позволяет приобретать жилую недвижимость с низким энергетическим стандартом и обязует владельцев провести её модернизацию.
Условия участия:
- Заявку могут подать семьи с одним или более несовершеннолетними детьми.
- Максимальный годовой налогооблагаемый доход семьи – 90000€ (плюс 10000€ за каждого следующего ребенка).
- Недвижимость должна соответствовать классу энергоэффективности F, G или H.
- Кредитные ставки: например, кредит на 35 лет с 10-летним фиксированным процентом — 1,51% годовых.
- Сумма кредита: до 100000€ на одно дитё, до 125000€ на двоих, и до 150000€ на троих и более детей.
- Кредиты можно получить в своём банке, подав заявку на продукт KfW.
- Дом должен быть энергетически модернизирован в течение 54 месяцев после одобрения кредита до уровня Effizienzhaus 70 EE.
Программа комбинируется с другими KfW. Например, «Wohneigentumsprogramm», позволяя использовать льготные кредиты и субсидии на энергетическую реновацию.
KfW-программа «Wohneigentumsprogramm» (Кредит №124)
Цель программы: поддержка покупки или строительства жилья, которое будет использоваться владельцами.
- Сумма кредита: до 100000€ на объект.
- Процентная ставка: от 3,34%.
- Срок кредита: 4–35 лет.
- Льготный период: 1–5 лет.
Типы кредита:
- Аннуитетный — Annuitätendarlehen. Выплата равными ежемесячными платежами в течение заранее выбранного периода.
- Пулевой — Darlehen. В течение срока кредита выплачиваются только проценты, а в конце — весь остаток долга.
Страхование жизни заёмщика
Важный вопрос: защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит придётся её обдумать.
Ведь смерть возможна в любом возрасте. А долги после ухода одного члена семьи перейдут на оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь — необходимость. Риск закрывается через страховку Risikolebensversicherung на сумму равную или большую, чем обязательства перед кредитором.
Но по статистике чаще человек становится неработоспособным по причине инвалидности или тяжёлого заболевания. Этот случай страхуется Berufsunfähigkeitsversicherung и тоже воспринимается как дополнительная гарантия выплаты.
Банки не заставляют предъявлять контракт на страхование жизни и работоспособности. Но наличие страховок влияет на внутренний расчёт рисков.
Наши страховые услуги
Наш страховой брокер помогает застраховаться в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к ситуации каждого клиента. Пройдите опросник для поиска страхового контракта. Услуга полностью бесплатная.
Погашение ипотечного кредита
Когда условия оговорены и контракт подписан, открывается счёт на имя владельца жилья — его состояние становится чем-то вроде «-121.023,89€».
Величина месячного платежа состоит из двух частей:
- Tilgung — доля погашения основной суммы кредита. Определяет скорость возвращения долга, который ипотечник получил от банка.
- Zinsanteil — доля процентов по кредиту, набежавшая за месяц.
Размер ежемесячных процентных расходов уменьшают прямо пропорционально оставшейся задолженности.
При оформлении кредита банк и клиент устанавливают Tilgung. Первоначальные 2% означают, что именно такую часть долга ипотечник вернёт за первый год.
Чем выше ставка погашения, тем быстрее закрывается ипотека.
Процент начисляется только на оставшуюся задолженность, поэтому ставка со временем автоматически увеличивается. Выплатили часть кредита — снизили процентную долю.
Получается, чем выше Tilgung, тем меньше расходы по процентам. Но высокая ставка означает больший ежемесячный платёж. Поэтому приходится искать компромисс: быстрее закрыть долг и не переплатить или не экономить на жизни, отдавая за кредит приемлемые суммы.
В некоторых банках есть возможность менять размер погашения кредита в течение его срока — это называется «Tilgungssatzänderung». Например, в Deutsche Bank можно бесплатно изменить ставку погашения до трёх раз в течение периода фиксированной ставки, выбирая между 1%- 5%, чтобы адаптироваться к различным жизненным ситуациям. Однако нельзя снижать изначально установленную ставку погашения.
По окончании ипотеки нужно погасить минус или кредитоваться на актуальных условиях — Anschlussfinanzierung. Часто выгоднее обратиться в другой банк.
Примеры выплат с разным Tilgung
Сравним две ипотеки, отличающиеся на 0,5% Tilgung:
| Параметры | 1 ипотека | 2 ипотека |
|---|---|---|
| Сумма | 200000€ | 200000€ |
| Процентная ставка | 3% | 3% |
| Срок фиксации процентной ставки | 10 лет | 10 лет |
| Tilgung | 2% | 2,5% |
| Ежемесячный взнос, первый месяц | 833,33€ | 916,67€ |
| Проценты | 500€ (60%) | 500€ (54,55%) |
| Доля погашения капитала | 333,33€ (40%) | 416,67€ (45,45%) |
Сравним ситуацию через 10 лет, когда срок фиксации процентной ставки истечёт, и нужно будет рефинансироваться.
| Параметры | 1 ипотека | 2 ипотека |
|---|---|---|
| Остаток долга | 153419,53€ | 141774,41€ |
| Погашенная сумма | 46580,47€ | 58225,59€ |
| Уплачено по процентам | 53419,53€ | 51774,41€ |
Во втором случае долг выплачивается быстрее. Ипотечник не только сэкономит 1645,12€ на процентах, но и погасит на 11645,12€ больше.
Дополнительное погашение кредита
Sondertilgung — дополнительные выплаты в тело кредита, которые оговариваются в контракте. Обычно устанавливаются в размере 5% в год.
Это хороший способ тюнинговать размер месячного взноса и по возможности — ускорять выплату долга.
Рассмотрим пример ипотечного кредита с выплатами по Sondertilgung и без.
| Параметры | Значения |
|---|---|
| Сумма | 190000,00€ |
| Процентная ставка | 2,5% |
| Срок фиксации процентной ставки | 10 лет |
| Tilgung | 2% |
| Ежемесячный платёж | 712,50€ |
Теперь перенесёмся на 10 лет вперёд, чтобы понять, как Sondertilgung влияют на выплату долга и процентов.
| Параметры | Без доп. погашений | С доп. погашениями |
|---|---|---|
| Sondertilgung | — | 5000€ в год |
| Остаток долга | 146878,89€ | 89488,88€ |
| Погашенная сумма | 43121,11€ | 100511,21€ |
| Процентные платежи | 42378,89€ | 34988,88€ |
| Срок до полного погашения | 32 года, 4 месяца | 17 лет, 1 месяц |
Благодаря Sondertilgung по 5000€ в год долг гасится в 2 раза быстрее. При этом в каждом месячном платеже соотношение в пользу выплаты долга увеличивается благодаря уменьшению остаточной суммы кредита. Поэтому общие выплаты по процентам банка также значительно сокращаются.
Ипотека в Германии по шагам
- Первичная оценка шансов.
- Планирование.
- Поиск объектов.
- Проверка предложений.
- Сбор документов по объекту.
- Финансовая оценка недвижимости.
- Юридическая проверка.
- Подготовка к сделке.
- Запрос ипотеки в банке.
- Заключение сделки.
Первичная оценка шансов
Путём предварительных расчётов в онлайн-калькуляторах, обращений в свой зарплатный банк и личных консультаций с ипотечным брокером:
- определяются шансы на ипотеку,
- оценивается бюджет,
- определяются риски,
- рассматриваются возможности поддержки от государства.
Обычно на первой консультации с брокером обсуждается ситуация клиента с учётом конкретных условий, целей и возможностей. Определяется, что выгоднее: снимать или купить. Разбираются все возможные вопросы.
Планирование процесса получения ипотеки
На этом шаге проводится учёт всех возможных источников получения кредита (банки, фонды, страховые компании, господдержка, строительные кассы). Вместе со специалистом находятся варианты оптимизации бюджета.
Цель — составить подробный план с таймингом, определив оптимальное соотношение времени оформления ипотеки в банке и сделки с продавцом недвижимости до «получения ключей».
Поиск объектов
Сначала путём мониторинга рынка недвижимости Германии определяется несколько понравившихся вариантов. Используются различные сайты, агрегаторы, приложения объявлений.
Затем проводится сравнение объявлений по ценам и параметрам. Выбираются подходящие варианты и несколько альтернатив.
Клиентам Тупа-Германия предоставляется доступ к приложению, которое агрегирует предложения по настраиваемым фильтрам. В автоматическом режиме система отслеживает изменения цен для выбранных объектов и предоставляет аналитику по конкретным вариантам. Обновление настраивается — можно получать новую информацию ежедневно или сразу при появлении нового объекта.
Проверка предложений
Следующий этап — выявление плюсов и минусов каждого объекта. Чтобы не ошибиться, нужно:
- грамотно оценить состояние строения и стоимость возможного ремонта,
- определить особенности объекта,
- рассчитать риски.
Например, есть «скрытые» проблемы с коммуникациями, которые на первый взгляд не видны. А после покупки потребуют ремонта на внушительные суммы. Нужно учитывать подобные моменты при осмотре объекта и оценке состояния.
Чтобы сразу определить и включить в бюджет будущего ремонта все дефекты.
Сбор документов по недвижимости
- Exposé — объявление.
- Amtl. Flurkarte/Lageplan — кадастровый план.
- Energieausweis — энергосертификат.
- Vollständiger aktueller Grundbuchauszug — выписка из земельной книги.
- Bemaßte Baupläne: Schnitt, Grundriss, Ansichten — строительные планы с размерами и планами этажей.
- Berechnung der Wohn-/Nutzfläche — расчёт жилой/полезной площади.
- Aufstellung der durchgeführten Modernisierung-Maßnahmen der letzten 20 Jahre — список мероприятий по модернизации за последние 20 лет.
У подготовленного продавца с «беспроблемным» объектом, как правило, все документы уже на руках.
Для некоторых объектов (особенно, старых домов) иногда нужны и другие документы. Возможно, бумаги придётся искать, отправляя запросы в архивы и ответственные организации, или вовсе заново изготавливать. Например, часто приходится запрашивать выписки из земельной книги или делать расчёт жилой площади по чертежам. Этим обычно занимается ипотечный брокер.
Финансовая оценка недвижимости
Сначала объект оценивается со стороны банка. Затем — определяется, насколько объективная установлена рыночная стоимость. Исследуются все параметры, которые способны повлиять на цену недвижимости в будущем.
Здесь важно понять, кто продаёт квартиру/дом и почему. Возможно, есть какие-то проблемы с инфраструктурой, соседями, или другие неблагоприятные «скрытые» факторы.
На этом же шаге ведутся окончательные переговоры о цене, включая торг. Хороший ипотечный брокер или риэлтор может попробовать получить скидку.
После этого окончательно проверяется кредитоспособность покупателя. Для подтверждения используется сертификат кредитоспособности Finanzierungszertifikat, которую выдаёт брокер на основании рассчитанных финансовых возможностей при получении ипотеки.
Иногда встречаются аукционы (не принудительные), где собственник продаёт квартиру тому, кто больше предложит. Чтобы принять участие как покупателю, нужно составить официальное письмо со своим предложение цены. Приобрести желаемый объект и быть первым в аукционе, не переплатив, получится, если предварительно всё тщательно проанализировать.
Проверка юридической чистоты объекта — Clearing
Чтобы быть спокойным за историю жилья, которую приобретаете, нужно провести аудит всех документов:
- договор с застройщиком,
- договор купли/продажи,
- учредительный договор о разделении долей между собственниками,
- протоколы собрания собственников,
- информация из земельного кадастра,
- технические параметры,
- страховая история.
Ведение коммуникаций и подготовка к сделке
На всех этапах, а в основном — перед оформлением сделки, приходится контактировать со всеми сторонами:
- Обсуждать статуса продажи, стоимость с продавцом.
- Обращаться к нотариусу.
- Запрашивать необходимые документы.
- Обсуждать детали сделки с банком.
- Контактировать со всеми остальными (домоуправление, собственники, застройщики и т. п.).
Все коммуникации по сделке хороший ипотечный брокер берёт на себя. Он решает вопросы с банком, риэлтором, продавцом и другими сторонами.
Запрос ипотеки в банке
На этом этапе формируется окончательное предложение от банка, которое действительно какой-то срок, обычно пару недель. За этот период нужно завершить сделку, чтобы деньги были переведены продавцу.
Случается, что ипотеку одобрили, а продавец вдруг передумал продавать недвижимость. Если при этом брокер существует лишь «номинально», придётся разбираться в сроках допустимого отказа от конкретной ипотеки Widerrufsfrist самостоятельно, читая «мелкий» шрифт в сложном юридическом документе. Когда сделку помогает оформлять ипотечный брокер, с которым налажен контакт, он поможет соблюсти все сроки и формальности банка, чтобы не попасть на штраф.
Заключение сделки
На этом этапе нужно проверить и подписать договор купли-продажи. Одновременно контролируется перевод ипотечных денег продавцу и проводится передача ключей покупателю.
Заранее запросите черновик/драфт контракта купли-продажи — Entwurf für den Kaufvetrag — и проведите его аудит с юристом.
На этом этапе могут возникнуть проблемы с языковым барьером. Если покупатель/продавец по мнению нотариуса не владеет немецким языком на должном уровне, на сделке должен присутствовать переводчик. Это может быть присяжный переводчик или финансовый консультант (ипотечный брокер), владеющий немецким и языком покупателя/продавца.
Приём новостройки
Если приобретаете квартиру в строящемся доме, помимо перечисленных основных, добавляется ещё один этап — приёмка квартиры у застройщика.
Перед этим обязательно проведите предварительную проверку — Vorbegehung — за 2 недели до сдачи. Зафиксируйте все недостатки и сообщите о них застройщику.
При оформлении ипотеки через команду Тупа-Германия предоставляется полное сопровождение на всех этапах. Вы получите алгоритм действий и инструменты для приёмки квартиры, включая:
- Детальный чек-лист, по которому можно увидеть, куда и как нужно смотреть, чтобы ничего не упустить.
- Примеры с фотографиями типичных дефектов при приёмке квартиры, чтобы сразу знали, где обычно встречаются недочёты, и на что обращать внимание.
Иногда при предварительном осмотре выявляется слишком много дефектов и/или возникают вопросы и разногласия. В таком случае, чтобы не остаться один на один с застройщиком, пригласите строительного эксперта — он даст профессиональное заключение. Стоимость услуг оценщика — порядка 500€. Найти специалиста можно в интернете, забив в поиск: «Bausachverständiger + город».
16-11-2024, Степан Бабкин, Ольга Щетинина, Екатерина Щукина
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.
Войти!
Комментарии и вопросы
Задавать вопросы и общаться более интенсивно лучше в нашем телеграм-чате.
Андрей (18/10/2024)
Добрый день.
Правильно ли я понял, что пока на руках нет пластика ПМЖ, а есть только Blue Card, банки будут предлагать условия которые соответствуют держателю блю карты, а не ПМЖ?
Я уже сходил на термин для ПМЖ и мне дали бумагу, что я подался. Пины должны прийти через пару недель, но за самой картой надо приходить через 2 месяца.
Если я хочу иметь условия ипотеки для обладателя ПМЖ, должен ли я дожидаться получения пластиковой карты или нет?
Gene (15/07/2024)
Здравствуйте! В статье написано, что ухудшают условия ипотеки "Испытательный срок или смена работы.".
Немогли бы вы пожалуйста немного подробнее объяснить?
1. Насколько всреднем испытательный срок влияет?
2. Если испытательный срок пройден, например 7 месяцев отработано из контракта с 6 месячным испытательным сроком - то все хорошо, или это все еще попадает под "смену работы"? Насколько это влияет?
3. Blue Card vs Niederlassungserlaubnis - есть ли разница?
Спасибо!
Татьяна (28/05/2024)
Добрый день. Хочу взять в ипотеку квартиру и сама оплачивать взносы. В случае вступления в брак до полного погашения кредита и, если брак будет расторгнут, будет ли квартира принадлежать мне полностью?
Илья (02/05/2024)
Добрый день,
Какая разница между тем, что бы взять кредит сейчас с высоким Zinsen, и выплачивать сразу все свободные деньги в покрытие кредита, и копить несколько лет на первый взнос, получить небольшой Zinsen, но отдавать всё это время Miete, не выплачивая в кредит ничего?
Deutsch (06/01/2024)
Здравствуйте, Степан, Вы в статье указываете разный процент Tilgung. Это сразу прописывается в ипотечном договоре? Разные банки предлагают разный процент Tilgung? Как договориться на оптимальный процент? МОжет у кого-то опыт есть, поделитесь, пожалуйста.
Мурад (18/12/2023)
Добрый день
У меня следующий вопрос,
Если обговорить с банком sondertilgung 10% в конце каждого года, но при этом по финансовым причинам не получается вносить все 10%, а например только 5 или 6% имеет ли этот момент какие то последствия, или обговорив 10% sondertilgung, банк обязывает вас в обязательном порядке внести эти 10% ?
Благодарю за ответ
Антон (13/10/2023)
Здравствуйте! Можно ли одновременно обращаться в несколько банков для подбора ипотеки? Повлияет ли это на ШУФА?
Andrej Fotteler (28/08/2023)
Здравствуйте.
Обязательно вносить в кредит на дом Kaufnebenkosten? Или их можно заплатить отдельно?
Ведь сумма кредита должна уменьшаться, а не увеличиваться.
Почему все финансисты заносят в кредит эти 12% Kaufnebenkosten и говорят что разницы нету никакой если заплатить отдельно от кредита?
Спасибо
Natalia67 (25/05/2023)
Здравствуйте, Степан! Нашли в Германии дом многоквартирный (4 квартиры) с участком (стоимость 200т + NK). Хотели бы приобрести его по такой схеме: ДВА покупателя (ДВА будущих собственника дома), ОДИН из которых (Собственник №1) хотел бы приобрести 50% дома и имеет для покупки этой половины всю необходимую сумму 100т. + 50% NK) на банковском счете в Германии, которую он накапливал на немецком счете постепенно в течение 8 лет (нужно ли ему теперь в связи с покупкой половины дома подтверждать происхождение средств, ели он гражданин третьих стран???). ДРУГОЙ же потенциальный (Собственник №2) хотел бы для покупки своей половины дома оформить ИПОТЕКУ (имеет немецкое высшее образование, рабочую немецкую визу, бессрочный рабочий контракт с немецкой компанией (IT), пробецайт пройден) и в качестве Eigenkapital имеет сбережения на счете в Германии в размере всего лишь своей половины NK и сверху небольшую сумму (около 5т). Может быть Вы сталкивались с подобными случаями в своей практике, и могли бы подсказать, насколько сложно реализовать подобную сделку. И возможно ли в договоре купли-продажи указать доли дома и участка каждого собственника просто формулировкой (50 на 50 %%) или нужно конкретно прописывать в договоре купли-продажи кто что покупает: например "Собственник №1 покупает кв.№ 1 и кв.№2, а Собственник №2 покупает кв.№3 и кв.№4" и земельный участок как может делиться в контракте? Понимаем, что для оформления ипотеки наверное на ВЕСЬ дом и на ВЕСЬ участок банком будет наложено отягощение, поэтому Собственник №1 готов подписать согласие на отягощение его половины дома, если это необходимо. Спасибо большое)
Валерия (07/05/2023)
Здравствуйте. Я гражданка Болгарии, имею в Болгарии постоянную работу в сфере it. Так же, являюсь предпринимателем , муж украинец , трудоустроен в нашей компании. Хотим переехать в Германию и взять ипотеку на жилье. Каковы шансы имея гражданство ес , но работу не в Германии , получить ипотеку ?
Александр_USSR (12/03/2023)
подскажите есть ли какие-то калькуляторы которые могут показать расклады по кредиту...
например, сколько будет суммарно переплата?
Юрий (07/03/2023)
Моя супруга с паспортом Болгарии, я гражданин Молдовы с ВНЖ в Германии на 5 лет на основании воссоединения семьи!У нас есть прописка в Германии и работа с бессрочным контрактом ! Можем ли мы получить кредит на покупку квартиры?
Татьяна (15/02/2023)
Здравствуйте, хочу спросить живу в Германии 2 года гражданство немецкое устроилась на работу DHL контракт на год работаем сможем уже 6 месяце смогу взять кредит на квартиру 270000 ,у нас трое детей
Алексей (30/11/2022)
Здравствуйте.
В настоящее время занимаюсь оформлением немецкого гражданиства.
Есть ли смысл дожидаться его получения для оформления покупки жилья и кредита?
Имеются ли на сегодняшний день сложности с получением ипотеки с российским паспортом и пмж?
Есть ли преимущества по условиям и процентам при наличии немецкого гражданства?
Спасибо.
Лина (18/11/2022)
Добрый день! Сейчас покупаем квартиру с мужем (я-гражданка РФ, он-Германии), заключали брак в Дании без контрактов в этом году. Сейчас я студентка, он берет кредит на свое имя, у него у самого есть 60% суммы на первый взнос. Соответственно, и кредит, и сама квартира будут оформлены на его имя. В случае развода, даже с момента как я начну работать, все это останется его имуществом и я не буду иметь на него никаких прав?
Инна (07/10/2022)
Здравствуйте! Получили пример расчёта ипотеки. Вижу 3 вида процентов:
1.Bereitstellungszinsen p.a.%1,8
2.Sollzinssatz p.a.% 4,850
3.Effektiver Jahreszins % 4,99
Что есть что, подскажите, пожалуйста. И что использовать при расчёте выплат?
Благодарю заранее.
Ольга (01/10/2022)
Здравствуйте! Муж болгарин, я русская с ПМЖ оба работаем и живем 6 лет в Германии. Возможно ли взять ипотеку в Германии под жилье на побережье в Болгарии? Пока работаем - для отпуска. На пенсии - для проживания. Спасибо за ответ!
Марина (18/09/2022)
Добрый день!
Нуждаемся в Вашей помощи! Мы хотим приобрести собственное жильё по цене 200 000 евро, семейный доход в месяц Netto 4300 евро (2 взрослых, 3 ребенка), кредит закрыт, долгов нет, никакой помощи не получаем (Kinderzuschlag, Wohngeld), на счету есть 30.000 евро, оба работаем, контракт бессрочный, паспорт гражданина ЕС. Хотим взять кредит на сумму 220 000 евро без первого взноса. Реально ли это? И если да, то как это влияет на проценты по кредиту. Деньги, которые есть на счету, мы не хотели бы вкладывать, так как планируем небольшой ремонт и мебель. Что возможно в нашей ситуации? Спасибо за внимание!
Алла (26/07/2022)
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, сколько стоит консультация по выбору наиболее выгодного для нас варианта кредитования у специалиста и как её получить?
Мария (20/04/2022)
Степан добрый день,
покупаем квартиру, бывшая хозяйка взяла в долг у родственника из России всю сумму на покупку квартиры, в связи с санкциями, он поехал в Казахстан открывать счет, вопрос не возникнет ли проблем с банком при перечислении денег за квартиру в Казахстан на счет гражданина России?
Татьяна (14/04/2022)
Степан здравствуйте,
можно ли получить консультацию возможно ли расторжение договора покупки и какие потери мы понесем?
С уважением,
Татьяна
Виктор (16/03/2022)
Степан здравствуйте,
в связи с войной на Украине, как вы думаете упадут ли цены на недвижимость?
С уважением,
Виктор
Александр (22/02/2022)
Степан здравствуйте,
покупаем квартиру, есть вопрос, в Kaufvertrag, есть отдел про долги, которые висят на квартире, так вот что означает Grundschuld и Hypothek в Abteilung III в Grundbuch? Не могу понять это два отдельных долга?
Спасибо за ответ
Михаил (04/02/2022)
Степан добрый день
У меня такой вопрос.
Хочу взять ипотеку на 100.000 евро, Месячный Rate будет 500 евро.
1. Если в договоре по ипотеке стоит Sondertilgung 10%, значит я могу без штрафа доплачивать ещё 10.000 евро чтобы быстрее погасить кредит правильно?
2. И мне не понятно, после выплаты этих 10.000, например в первый год, то постоянная месячная Rate сумма(Tilgung+Zinsen)выплат уменьшится? Или эти деньги (10.000) уменьшат Restschuld в конце Sollzinsbindung периуда?
Заранее спасибо за ответ.
Виктория (28/01/2022)
Степан здравствуйте,
У нас такая ситуация, хотим купить квартиру, стоимость 300 тыс, свой капитал 10%, подали документы в банк, он оценил ее в 208 000, хотя финансовый консультант сказал что по его программе она проходит, банк предлагает вызвать оценщика на осмотр дома(дома, не квартиры, он посмотрит только здание чтоли?) намного ли может поменяться оценочная цена квартиры в этом случае?
Заранее спасибо за ответ
Natali (17/01/2022)
Здравствуйте, при покупке недвижимости, если работает пока только один член семьи, ипотека оформляется на обоих,или только на того,кто оплачивает кредит? В банке просят и мои данные...плюсы,минусы,подводные камни...
Спасибо.
Павел (29/12/2021)
Доброго времени суток Вам! Скажите пожалуйста, могу ли я получить кредит, и какую сумму ( как можно рассчитать ее), если у меня есть коммерческая недвижимость в Германии, и я хочу приобрести еще одну? Я не гражданин ЕС.
С уважением
Елена (10/11/2021)
Здравствуйте , Степан. Четыре года назад купили дом. Взяли ипотеку в банке , нам разделили на 3 части : 1 часть обычные выплаты , 2 часть по программе KfW, а третья Баушпарфертраг. Сейчас банк предлагает нам зарезервировать нам 0,7 % годовых на наш остаток , который нужно будет перекредитовать через 6 лет , и опять по Баушпарфертраг. При этом уже сейчас мы должны заплатить за это около 1700 евро. Это так сказать плата за открытие этого фертрага. Банк настоятельно говорит , что всвязи с инфляцией и пр. процент по ипотеке может подняться до 4-7 %. И тогда это будут очень большие выплаты.Терзают сомнения. Хотелось бы услышать Ваше мнение. Спасибо.
Alex (13/10/2021)
Нахожусь в процессе оформления покупки с ипотекой, такая вот запись eintraggungsbekanntmachung из GrundAmt "Grundschuld ohne Brief über xxxx euro mit 12% Zinsen für die "BankName"". Не могу понять что за 12%, когда ипотека под 1 с небольшим процента... Есть идеи?
Ivan_77 (11/10/2021)
Добрый день!
Вопрос к тем, что покупал квартиру в многоквартирном доме по программе KfW: Можно ли сдавать это жилье, если возникла такая необходимость (например купил другую квартиру и решил в ней жить, или решил выехать из Германии)?
С уважением,
Иван
Анна (20/09/2021)
Здравствуйте у меня такой вопрос ) мы хотим взять квартиру . У мужа постоянный контракт зп 2500 , у меня кляйнгеверб . Могут ли нам дать кредит в 350000. Начального капитала нет
Александр (11/09/2021)
Вопрос к примеру из статьи про выплаты на второй год (и на последующие). Если в первый год год погасить 6000 долга, то останется 94000. На второй год тогда выплата по процентам составит 94€. Соответственно немного увеличится и платеж в тело кредита. Верно ли это?
Если да, то почему именно этот перерасчет раз в год происходит, а не каждый месяц?
MariaWanderin (24/08/2021)
Добрый день!
Мы с молодым человеком хотим купить квартиру в ипотеку.
У меня больший вклад в первый взнос, соотвественно, я хочу владеть большей частью квартиры. И чтобы
не было проблем потенциальных при потенциальном разводе, я хотела жениться после оформления ипотеки.
1. Так вообще можно оформлять, когда 2 владельца квартиры не женаты?
2. Влияет ли наличие брака на процент по ипотеке? Зарплаты, возраст, шуфа и тд у нас абсолютно одинаковые.
Алина (23/04/2021)
Здравствуйте! Что такое Eigentumswohnung? какие опасности это таит?
Благодарю!
Ольга Эюпович (15/08/2021)
Здравствуйте, мне хотелось бы почитать более подробно о видах ипотек. Мы сейчас оформляем ипотеку и нам предложили Bausparvertrag , чем он отличается от обычного кредита, ипотеки и что более выгодно? Заранее спасибо.
Наталья (31/07/2021)
Степан здравствуйте. В августе планируем переезд в Германию. У мужа гражданство у меня вид на жительство будет по воссоединению к несовершеннолетнему гражданину Германии(к сыну). Языка не знаем, планируем учиться и пока сесть на социал. ПОКА!!!! Но в России занимаемся покупкой квартир с торгов. Хочу в Германии тоже заняться недвижимостью, а именно покупать в ипотеку и сдавать. Есть ли шансы брать ипотеки показав на счетах суммы нормальные но не имея работы в Германии? И могут ли банки слить информацию о том что на счетах у нас есть деньги а мы на социале?
Ольга (27/06/2021)
Можно ли получить ипотеку нерезиденту? Покупка 200000евро, своего капитала 130000?
Анна (23/06/2021)
Добрый день!Мы с мужем зарезервировали дом, спустя 2 дня попросили термин на осмотр этого объекта ещё раз, но уже с человеком, который мог сказать состояние дома. Он выявил недостатки и мы решили отказаться от покупки этого дома. Какую ответвенность мы понесем? Должны ли мы что-то платить в этом случае?
Елена (21/05/2021)
Здравствуйте у нас возник вопрос мы хотим с мужем взять дом за 300000 тысячь евро капитал 25 тысячь.
Можно ли при зарплате 1500 взять кредит у банка на 30 лет и сколько мы должны будем платить в месяц банку?
Alexx (14/05/2021)
Здравствуйте Степан! Г-н ЕС может взять в ипотеку недвижемость в Германии, и при каких условиях? Нужны ли какие то определенные статусы ВНЖ или ПМЖ? Спасибо!
Екатерина. (11/05/2021)
Добрый вечер.
Подскажите пожалуйста.
В Германии мы уже 9 лет. Семья у нас большая. 5 взрослых и двое детей. Снимаем квартиру, где нету удобств(паркплатз, келлер, и гартен). И отдаем за все около 1000 €. Конечно уже подумываем о покупке дома. (Логично-такую сумму можно платить за свое жилье)..Т.к детям нужы свои комнаты.
Но у нас нету никаких накоплений.
Какая суть вообще в покупке дома?
Как это делается? В немецком языке не сильны- поэтому и боимся сами идти в банк...
Можем ли мы сами назначить сумму платежа каждый месяц за дом? Или это делает банк.
Просто всякое в жизни бывает...скажем если дом возьмем- а кто-то из семьи уедет- а цена будет ну скажем примерно 1.200....
То уже одни с мужем непотянем..как быть тогда? Спасибо.
Наталия (14/04/2021)
Здравствуй,Степан!
какие документи надо получить от продавца дома, которые подтверждают , что он собственник?
нотариус проверяет ли документы на дом и права продавца на собственность?
Юлия (17/03/2021)
Здравствуйте, Степан. У меня следующая ситуация: хотим с мужем взять кредит на дом
672 000€, Eigenkapital: 120 000€, на 35 лет.
Муж получает 3400 нетто, немец, я получаю 1800 нетто, но украинка, у меня befristeter Aufenthaltstitel, я только подаю документы на немецкое гражданство. Банки (IngDiba, DKB) отказывают в кредите, потому что у меня нет немецкого гражданства и мою зарплату приравнивают к 0. Есть у Вас опыт на счет этого? В какой банк есть смысл обратиться? Спасибо.
Евгений (25/02/2021)
Степан добрый день
у меня такой вопрос - я слышал от нескольких знакомых что если человек меняет работу, то банки не охотно дают взять через них ипотеку во время Probezeit.
1. Это всё страшилки или действительно во время Probezeit тяжело получить разрешение на ипотеку?
2. Я через 2 месяца начинаю работать в новой компании, зарплата будет на 15%-20% выше прежней.
При таком раскладе всё равно будет сложно получить одобрение на ипотеку во время Probezeit(6 месяцев в моём случае) или же более высокая зарплата это весомый аргумент для одобрения ипотеки банком?
3. Я хочу взять ипотеку для покупки жилья для себя. Как повлияло бы на шансы получить ипотеку во время Probezeit если бы я брал ипотеку для покупки недвижимости на сдачу(как вложение)?
Буду очень признателен за ответ.
Мария (22/02/2021)
Здравствуйте Степан!
Большое спасибо за статью. Я сейчас беру ипотеку на покупку жилья, в котором буду жить сама. Подскажите пожалуйста, через какое время я смогла бы эту квартиру сдать. Я слышала, что есть ограничения.
Светлана NRW (15/02/2021)
Добрый день! Вчера посмотрели квартиру понравилась думаем о покупке, когда я спросила про Hausgeld хозяйка сказала 290 mit heizungkosten , я честно говоря вообще не понимаю в этом, У меня вопрос что должно входить в эти Hausgeld? И что входит в Betriebkosten?
Eugenia (11/02/2021)
Здравствуйте,
2 года назад мы купили дом в ипотеку. На тот момент работал только муж,его зарплата в месяц составляла примерно 2300. Я была домохозяйкой.Сейчас я нашла работу,где зарплата будет составлять примерно 1000 евро брутто в месяц.Может ли это как-то повлиять на проценты сумму выплат.Спасибо
Сергей (05/02/2021)
привет Степан, спасибо за статью.
подскажи пожалуйста такой момент:
"Выражение "взять ипотеку на 10 лет" не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока заём не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях."
это всегда так, или можно заключить ипотечный договор в котором к концу периода Restschuld будет равен 0 ?
Дарэк (01/02/2021)
Здраствуйте..скажите пожалуйсто..я брал кредит 10000 эур..в 2019 году ноябре..прошло больше чем год, из этих 12-13 месяцев я платил около 6 раз, тоесть были проблемы с деньгами, я свою кото загонял всегда под 0, а когда нужно было платит за кредит мее на конто моем банк делал минус -135 эур..но через несколько дней мне кто то этот крэдит погашевал, вроде какета страховка, и так примерно 5 раз, теперь последние 3 месяца у меня денег опят же на счету нету я неплачу но и минуса на конте моем неделают, и письма никакова нету..подскажите почему это так и что делать..проблема в том что я немецкого незнаю..письма никакова тоже неприходит
Юрий (28/01/2021)
Здравствуйте Степан,
в случае новостроя, покупаешь сейчас, на стадии котлована, а вселяешься через год, а то и через два.
Если ли какие-то особые условия для таких случаев при выдаче ипотеки и какой немецкий термин для этого?
Имею ввиду, что платить 1-2 года и аренду текущего жилья и выплаты по ипотеке глупо.
Otto (03/07/2019)
Степан, здравствуйте.
Может у Вас есть опыт в поиске хороших объектов недвижимости: где искать лучше? Сайты, риэлторы, может какие аукционы - извините, я человек новый, недавно в ФРГ.
Может Вы знаете, И какие банки выдают кредиты без первоначального взноса(10тыс. есть) на самых выгодных условиях, если мне 25 лет, есть постоянная работа в Германии.
Спасибо.
Азамат (11/01/2021)
Здравствуйте! Сегодня был на встрече в Commerzbank по поводу ипотеки. Мне сказали, что одним из условий должно быть наличие бессрочного Aufenthaltstitel.
Я здесь работаю по национальной визе D всего 2 месяца (работа, § 18 a), которую впоследствии буду продлевать. Банкирша даже отказалась рассчитать возможно максимальную ориентировочную стоимость ипотечного кредита при известных Eigenkapital, Brutto und Netto зарплате. Я спросил, это закон Германии (про выдачу ипотеки только имеющим бессрочный ВНЖ) или правило банка), она ответила, что ей не известно про другие банки. Кто знает эту ситуацию?
Дмитрий (05/01/2021)
Здравствуйте Степан и посетители ресурса,
Мы хотим купить квартиру в 50 км от Мюнхена и хотели уточнить следующий вопрос.
У нас есть квартира в ипотеке в Канаде, но мы по сути ничего туда не тратим, ибо аренда окупает платеж по квартире и налог годовой. Выходит в переводе на Евро около 900 евро, и они поступает от квартиросъемщика.
Так вот вопрос, нужно ли каким-то образом об этой ипотеке упоминать во время оформления договора в банке, или лучше молчать, ибо нет кредитов на территории Германии и ЕС.
Спасибо,
Дмитрий
Михаил (16/12/2020)
Здрастуйте,хотим взять кредит на дом но он нуждается в ремонте,деньги на ремонт как взять ?дом 150т ремонт 50т сказу в банку брать 200?
Иван (08/10/2020)
Здравствуйте,
я нашёл несколько объявлений о продажи таунхаусов в своём городе. Но меня смутило, что в в рекламной брашюре написано, что земля находится в аренде(Erbbaurecht) и каждый месяц надо платить за неё по 200 евро Erbpacht.
Яляется ли это распространённой практикой в Германии для таунхаусов или многоквартирных домой?
Мне казалось, что в основном, даже при покупке квартиры, земля покупается и делится между всеми жильцами.
Алена (06/10/2020)
Здравствуйте. У меня такая ситуация. Муж берет кредит в банке на покупку дома. Кредит он выплачивает один.Мне он говорит,что я должна для банка подписать договор, в котором я никакого отношения к дому не имею и он один ответственное лицо, и собственник.Если я этот договор не подписываю, то банк ему кредит не дает. Но при этом все расходы по содержанию дома впоследствии мы делим между собой, включая покупку мебели и всего остального. Ситуации могут быть разные, и если мы, например, через 10 лет расходимся, он остается с домом,тк он получатель кредита, а я независимо от моих вложений,как я понимаю, должна искать новое место жительства. Есть ли какие варианты, как я могу обезопасить себя от такой ситуации? И какие-то варианты, что после развода я смогу хоть часть дома оставить за собой и не оказаться на улице? Единственное, он хочет оформить страховку, что в случае его смерти, дом остается мне.
Макс (01/10/2020)
Здравствуйте!
занимаюсь поиском финансирования, почему-то пока что получается так, что у финансбератеров дороже ипотеку получить чем в банке. Правда в банке я смотрел через предварительный калькулятор, а с бератерами разговаривал. У бератеров я ничего не подписывал, можно ли будет связаться на прямую с банком и оформиться? Увеличивает ли бератер шансы на получения ипотеки?
Если для резервирования квартиры нужен положительный ответ в письменой форме, что вероятность что я получу ипотеку очень высока. Могу ли я использовать положительный ответ бератера (с его подписью), чтобы не прохерить квартиру и зарезервировать ее как можно скорее (речь идет о новостройке), но в конечном счете все же пойти и оформиться через банк?
Анна (22/07/2020)
Здравствуйте. Ипотека оформлена только на одного супруга и он же её платит, т.к. второй супруг не работает по причине инвалидности.
Будет ли второй супруг и его дети от первого брака (в случае наследования) иметь право на долю в данной квартире?
Аркадий (31/05/2020)
Выдают ли немецкие банки,ипотеку на покупку дома в Испании
Юлия (28/05/2020)
% ставка фиксированная? или банк по умолчанию может ее увеличивать..?
Anna (11/05/2020)
Здравствуйте!
Как будут развиваться события если одинокая женщина с ипотекой забеременела?
До беременности имела стабильную работу, оклад..Какие выплаты ей полагаются по закону пока она сидит с крохой?
Может ли потенциальная одинокая мама гасить ипотечный кредит?
Екатерина (13/04/2020)
Здравствуйте. Живу в Германии 5 лет,имею гражданство ЕС,Латвии. Есть Festfertrag.Хочу в Германии взять кредит на покупку квартиры. Для этого мне нужно сначала продать свою квартиру в Латвии,для первоначального взноса.Но мне сказали,что с продажи моей квартиры я должна буду заплатить с разницы где-то 25% налога здесь уже в Германии,так как владею этой квартирой только 6 лет и не живу в ней последние 3 года.Подскажите,пожалуйста, правда ли это?Деньги мне же нужно будет переводить и объяснять официально. Как быть?У меня же здесь нет жилья...
Катя (10/03/2020)
Здравствуйте Степан,подскажите пожалуйста что такое KfW 24 ? Стоит ли с этим связываться?
Егор (08/03/2020)
Здравствуйте Степан,
спасибо за статью! Хотел бы узнать могут ли быть проблемы с оформлением кредита, например на 10+ тысяч, если выплаты по ипотеке еще не закончились? Тут понятно зависит от шуфы и зарплаты текущей, но меня больше интересует именно сам факт двойного кредита.
Не будет ли правильным взять в это случае ипотеку на одного человека в семье, а кредит на другого? Вообще имеет ли смысл такого деления или лучше брать всё на семью?
Игорь К (06/03/2020)
Еще вопрос, сколько ориентировочно собирает управляющая компания на капитальный ремонт (к примеру квартира в относительно новом доме 2012 года в Берлине) с м2 в месяц? Спасибо!
Игорь К (06/03/2020)
Степан, добрый день!
Сколько в среднем (в % от кредита) может составлять страхование ипотечной недвижимости??
Как я понял, эта страховка называется Wohngebäudeversicherung? Это правильно??
Катя (05/03/2020)
Степан здравствуйте,пожалуйста если можете проконсультировать. что такое effektives Jareszins к слову 1,42; с sollzins 1,38 вроде разобралась и что такое Bereitsttelungzinsen ab 2,0 ? Документы с банка на руках, Шпаркассе предложила нам такой финансирунг ну только с условием что мы возьмем еще страховху от них же BaufiSchutz Plus(gegen einmalbeitrag) 12000euro
аноним (24/01/2016)
К сожалению так и не понял как рассчитывается кредит. Нет конкретных примеров. Все онлайн калькуляторы показывают только некий процент, который, как я понял, совершенно ничего не значит. Может предоставите реальный пример расчетов?
Aser (23/01/2016)
Степан здравствуйте,
ситуация такая, имею внж по 19п. на 4 года и бессрочный контракт.
Имеется собственный капитал 20% от стоимости дома. Каковы реальные шансы ,что одобрят?
С уважением Асер
.
Александр (21/01/2020)
Добрый день Степан.
Подскажите пожалуйста, есть ли смысл брать ипотеку в банке (при условии одобрения банком кредита на 10 лет), так как проценты небольшие, а месячная мита при съеме жилья в Гамбурге огромная. Например через 10 лет мы решим переехать, тело кредита, вероятно, будет еще не погашено, и сможем ли мы просто продать жилье, что бы выплатить остаток банку? Спасибо заранее.
максим (14/03/2019)
здравствуйте Степан !!! я посмотрел видео изложенное выше и понял так...что при нынешнем низком проценте кредита не стоит заключать договор на пример на 10 лет ...ну вот я хочу на 25 лет взять ипотеку и при сегодняшнем низком 2 проценте годовых кредита лучьше так и оставить фест контракт на 25 лет ...потому что не известно что будет через 10 лет а если проценты повысятся и не 2 процента годовых будет а например 7 пр годовых и всё за всю жизнь не расплатишся ....спасибо за ответ охото знать ваше мнение как бывалого человека
Евгения (05/01/2019)
Здравствуйте! Немного напишу о нас...живем в Германии,с 2010...муж имеет постоянную работу с 2016, 2 500 на руки...трое детей,старший (18 лет) учится и работает как студент на подработке...я зарабатываю базис...живем в съемной квартире, кварплата растет как на дрожжах..:) подумали о покупке маленького дома,но начального капитала практически не имеем, Степан, скажите пожалуйста, возможно сейчас ,на Ваш взгляд,взять ипотеку в таких условиях, и конечно хочется не затягивать с выплатой...может Вы знаете Банки приемлемые...митте у нас 800 евро/м...
Заранее благодарна
Alex.V. (15/08/2019)
Степан добрый вечер, получается что все банки хотят лохонуть так? Как скоро после приезда по программе блаукард можно взять ипотеку? И на сколько это целесообразно в смысле безопасности, имею ввиду что может сперва безопаснее дождаться постоянного пмж и сразу не спешить может? По идее платить за своё лучше чем чужому дяди, но предугадать в жизни все невозможно. Спасибо!
Clay (05/08/2019)
Вопрос, вернее 2:
1) На какой процент цинзы примерно расчитывать, если брать кредит (~200k) с начальным взносом в 15% на 15 лет? Реально ли получить 1 процент +- ?
2) Что выгоднее? 1 кредит на 200к или 2 кредита по 100? Возможно ли взять ипотеку на 2х человек? В планах женится и хотелось бы узнать если можно распределисть ипотеку на 2х человек более выгодно.
Заранее спс!
Антон (29/05/2019)
Можно ли взять жилье в лизинг в Германии, знаю что в России есть такая практика?
Igor (07/03/2019)
Степан Добрый День
у меня такой вопрос.
Я хочу купить квартиру и жить в ней. На данный момент живу вместе с девушкой (не женаты, гражданского брака тоже нет) на сьёмной квартире.
1. Если я покупаю квартиру используя ипотеку и месячные выплаты мы будем платить оба, то имеет ли она какое либо право на эту квартитру?
2. Или если я оплачиваю ипотеку полностью(!) сам а она кажды месяц будет платить мне МИТТЕ но без договора а просто перечеслять деньги на счёт, имеет ли она какое либо право на эту квартитру? А если с официальным договор о МИТТЕ, как тогда будут обстаять дела?
Заранее спасибо за ответ.
максим (01/03/2019)
Здравствуйте Степан ...у меня такой вопрос ..вот когда берёш кредит на дом или квартиру и обычно банкиры предлагают дополнительное финансирование к основному кредиту на дом тоесть и на мебель например новую кухню или какие шкафы или на ремонт дома ..вопрос ...могу ли я отказаться от этого дополнительного финансирования если сам дом в хорошем состоянии тоесть ремонта не требуется и мебель у меня вся своя имеется и новую я просто не хочу покупать ...спасибо заранее за ответ !!!
Элина (12/11/2018)
Подскажите, пожалуйста, сейчас муж подает документы на ипотеку в банк, мы присмотрели несколько вариантов, доходы позволяют платить требуемый взнос, но загвоздка в том, что за все время проживания в Германии (более 10 лет ВНЖ) он не брал тут кредит. Где можно понять как правильно заполнить банковскую анкету, в каком виде банк предпочел бы иметь доказательство о наличии первоначального капитала (насколько я понимаю, такое его интересует) и какие-нибудь советы по оформлению бумаг? Влияет ли на решение банка отсутствие кредитной истории в Германии?
Евгений (07/10/2018)
Всем добрый день!
Помогите разобраться...
Я купил дом с молотка, но через неделю суд мне отказал... Оргументом стало то, что кредитор нашел сумму для погашения дальнейшего долга!
Можно ли в таком случае обратиться к адвокату?
Что можно зделать?
Заранее спасибо.
Евгения (26/09/2018)
Степан, здравствуйте!
Во-первых, спасибо Вам огромное за Ваши разъяснительные ответы.
У меня к Вам тоже есть вопрос и надежда получить на него ответ. В ипотеке 8 лет, сам кредит оформлен на 35 лет. первый основной кредит закончится через полтора года. Потом последует перерасчет кредита и процентов. Кредит оформляли с мужем 50/50, поэтому состоим в равных долях. Вопрос заключается в следующем: через полгода сын получает фест фертраг и могу ли я на него переоформить свою долю в квартире? И ещё как в дополнение; можно ли эту квартиру разменять на две?
Заранее спасибо.
Павел (26/08/2018)
Добрый день Степан. Касательно условий кредитования. Сейчас я нахожусь в поиске подходящих условий кредита (объект покупки уже выбран). Вопрос: реально ли как-то с банком согласовать особые условия (уменьшение месячного взноса, временное приостановление выплаты кредита) в случае потери работы? (если человек принудительно уволен). На данные момент я общался с тремя банками, все говорят что это не реально, но есть страховка на случай потери работы, которая в этом случае определенный период будет выплачивать кредит застрахованного. Подробностей такого страхования пока не имею.
Спасибо за ответ!
Игорь (24/08/2018)
Степан Добрый День
буду благодарен если сможете помочь со следующем вопросоми или дать совет:
Нахожусь в Германии на ПМЖ (Бавария). Всего в Германии почти 3 года. Работаю програмистом. Не женат, детей нет.
Хочу купить квартиру. Своих сбережений 35%-40% от стоимости квартиры.
Зарплата - 3000 нетто.
Хочу взять ипотеку на покупку, НО со следуещего месяца моя зарплата снизится до 1500-1600 евро нетто (по личным причинам перехожу на пол ставки на 3-4 года).
Я посчитал - с ипотекой на сумму что нужна, месячная выплата будет около 1000 евро помеясчно на 30 лет.
Тоесть 500-600 евро остаются свободными с новой зарплаты после месячной оплаты ипотеки.
Могут ли быть проблемы с получением ипотеки если банк увидит что моя зарплата стала меньше?
То-есть посчитать меня не платёжеспособным раз зарплата уменьшилась и не разрешить получение ипотеки? (Несмотря но то что даже со сниженной зарплатой смогу всё спокойно выплачивать).
Ещё раз спасибо вам за помощь.
Евгений (06/12/2017)
Добрый день!
Интересует возможность взять кредит на недорогую квартиру 30-40к евро. Не раз видел в интернете информацию, что немецкие банки не выдают кредит на дешевое жилье, что минимальная сумма кредита должна быть от 50к евро. Правда ли это?
Константин (28/04/2018)
Здравствуй Степан!
У меня такой вопрос могу ли я взять вторую ипотеку в германии под митеров ? Зарание спасибо
Алексей (30/01/2018)
День добрый Степан,
Мы с супрогой хотели бы обзавестить своим жильем, поэтому я хотел к Вам обратиться с следующими двумя вопросами.
1. Я работаю один в семье, доход получается около 4000 Евро после Нэтто. Т.е. брутто это около 75к в год, при таких условиях реально ли получить кредит на покупку скажем на 350-370к. Или это маловероятно.
2. Смотрели одну квартиру в новостройке, и там нужно вносить nebenkosten, около 18к. Что не проблема, есть недвижимость в РФ, после продажи которой будет около 30. Но пока трудность в ее продаже, не можем продать последние 6 месяцев, ждем.
Мне сказали, что в этом случае вы можите воспользоваться Zwischenfinanzierung. Сообтсвенно в этом и вопрос, что это такое и с чем едят?
Заранее благодарен,
Алексей.
Сергей (14/01/2018)
Добрый день!
Хотел бы поинтересоваться, могу ли я в моей ситуации получить ипотеку на достаточно крупную сумму. У меня бессрочный контракт, нормальная з.п. (3200 нетто в месяц), однако вид на жительство пока что временный (на 1 год). Жена (не работает) и дочь (+ 200 евро) - гражданки Германии.
Может ли моя семья получить крупный длительный кредит в данных обстоятельствах (на объект недвижимости, допустим, в 300 000 евро), при условии, что у нас есть 25% суммы в качестве взноса?
Matiya (27/11/2017)
Если я хочу купить дом а ево цена 250 000€ Какой тогда % мне скажут платить банки если моя зарплата 2800 ( неженат, есть машина цена 10к, нету своего жилья)
Алина (22/11/2017)
Добрый день!Мы — Беларусы, свекр со свекровью развелись и сестра мужа- гражданка Германии, хочет выкупить доли мужа и отца, чтобы им отдать деньги, а мать осталась в этой квартире жить. так вот вопрос, она сказала, что берет в Германии кредит на покупку долей и что все должны выписаться с квартиры, чтобы ей дали этот кредит, так ли это? Можно ли не выписываться?
Дмитрий (04/10/2017)
Добрый день,
У меня возник следующий вопрос, реально ли продать квартиру, которая находится в ипотеке. Если да, то какая обычно процедура.
Хотел бы уточнить, что причина продажи не из за принудительного аукционна или других финансовых проблем, а в случае, желания поменять на большую площадь.
Заранее благодарен.
Адриана (17/08/2017)
Добрый день,
Подскажите такую ситуацию.
Мой парень немец- предриниматель (46 лет) с своим бизнес кредитом (большое производстенное помещениеб половина сдается в аренду) до 2019 года, с небольшим доходом за 2016 год -22000евро, ему банк отказывает сейчас в ипотеке на дом за 200000евро.
Я украинка, здесь официально зарабатываю в международной компании 2000$/месяц, могу предоставить банковскою выписку за 5 лет. Никакого отношения к германии пока не имею, планируем поженится, но я буду продолжать работу в Украине, работать дистанционно.
40000 евро на аванс есть.
На каких условиях банк может принять во внимание мои доходы для приобретения дома на две квартиры- одна нам, вторая на сдачу в аренду?
Спасибо
Руслан (31/07/2017)
Здравствуйте, Степан.
Есть ли у меня шанс взять ипотеку, с нормальным процентом если у меня есть предоплата 50% (75.000). З.П. нетто 3100, безсрочный контракт, в семье я, супруга и годовалый малыш (+200 евро ежемесячно за малыша)
Главная загвоздка, что у меня пока ПМЖ нету, во Франкфурте я по Голубой Карте, прибыл только месяц назад.
Инна (14/07/2017)
Здравствуйте,Скажите,пожалуйста ,могут ли мне дать кредит на квартиру,если у меня есть 1/3 от стоимости ,гражданство ЕС,но контракт только на год пока что,6 месяцев Probazeit я уже прошла и следующий контракт я пока что тоже только на 1 год получу.Работаю на Vollzeit,зарплата 1400 € нетто.Я живу одна.
Елена (05/07/2017)
Скажите пожалуйста, дают ли иностранцам (например из России) кредит для покупки объекта доходной недвижимости в Германии? Какую часть необходимо иметь собственного капитала? И какие банки вам известны?
Наталья (28/06/2017)
Здравствуйте, Степан..Может быть, вы в курсе-подскажите, пожалуйста. Дают ли банки ипотеку, если у мужа блукарта (пока нет ВНЖ) и срок выдачи блукарты пока на 2 года-до окончания действия договора с фирмой( потом договор будет продляться). Спасибо за консультацию!
Дмитрий (29/05/2017)
Здравствуйте, Степан.
Живем в Германии несколько лет, имеется ПМЖ, получил в прошлом году.
Я хотел спросить у Вас следующий вопрос.
1) В не далеком будущем хотели бы оформить ипотеку в одном из немецких банков. Из Ваших статей и из других статей в интернете, обычно необходимо иметь первоночальный взнос. Мой вопрос следующий, обязательно ли иметь 20 процентов или приемлимо так же меньше, или вовсе без первоночального взноса.
2) Имеется квартира однокомнатная в России, планируем в этом году продать, и деньги забрать в Германию, Сумма будет относительно не большая 30 - 40 тысяч. Как лучше вывести их сюда. Наличными через декларацию на границе, переводом или еще какой нибудь другой способ.
3) Планируем эти деньги ессно отложить на первоночальный взнос, таким образом положим их на счет tagesgeld. Как обезопасить себя от лишних вопросов со стороны банка/налоговой. Если будет юридически заверенный и переведенный на немецкий договор купли продажи или как вариант дарственная от родителей?
Дмитрий
Марина (28/05/2017)
Добрый день! Подскажите, пож-та, можно ли взять кредит на покупку квартиры уже с арендатором, при этом как доход указать эту аренду. Живем в России , оф. дохода тут нет, 50 процентов от суммы есть. Есть нем. гражданство.
Мария (05/04/2017)
Здравствуйте!
Скажите пожалуйста стоит ли связываться с банком BHW
Юрий (19/03/2017)
Степан, добрый день!
Буду признателен если вы сможете помочь с ответом либо направить на нужный источник. Подскажите, пожалуйста, какая процентная ставка по ипотеке считается выгодной в данный момент на этот год? Слышал, что в шпаркассе есть какие-то выгодные условия если брать кредит на ипотеку до июня этого года, но на сколько все выгодно, не очень уверен. Не знаю на сколько отличаются условия по земле, интересует NRW в данный момент.
Буду признателен за Ваш ответ, заранее спасибо!
лилия (03/03/2017)
добрый день!
Мы купили квартиру в кредит,теперь сестра хочет строится и предложила на двоих дом.Можем ли мы взять второй кредит,для погашения этого и строит-ва дома?Проплатили только 2 года с момента покупки квартиры
Алекс (07/01/2017)
Степан, добрый день!
Я отказался от покупки квартиры. Выплатил продавцу крупную неустойку в 20% от стоимости.
Был оформлен ипотечный договор в банке. Поскольку квартиру я не покупаю, то от ипотеки отказался. Банк требует выплатить все проценты за 10 лет ипотеки, хотя кредитом я не воспользовался. По российскому законодательству это не законно. А как по Германскому?
При подписании ипотечного договора текста на русском языке мне предоставляли.
Заранее благодарен.
Ильдар (16/12/2016)
здравствуйте.
Хотелось узнать ваше мнение. Какая процентная ставка ожидаеться в следующем году 2017. Подниметься или упадет
Надежда (12/12/2016)
Добрый день имеет ли значение возраст при получении кредита на жильё .
Таисия (23/11/2016)
Здравствуйте Степан.Спасибо Вам огромное за Ваш труд. Живу в Германии год, муж немец получает пенсию по инвалидности 700 евро из которых 350 уходят на аренду жилья, у меня есть бизнес в России на который мы и живем но официально для немцев у меня почти нет доходов, хотя я в Германии оформила гевербе которое не приносит денег, но и на социале я не нахожусь и не находилась . Есть ли у нас шансы получить ипотеку, к слову сказать у меня есть 50 процентов от стоимости жилья.
Заранее благодарю за ответ.
С уважением Таисия.
Карина (21/11/2016)
Здравствуйте Степан.
У меня такой вопрос, какое у Вас мнение о Bausparvertrag (Договор накопления денежных средств для финансирования собственного жилья). У нас с мужем кроме денег на Girokonto есть и сумма наличными, которую мы хотим поставить на другой счет. Не можем пока опледелится, открыть Tagesgeldkonto или оформить Bausparvertrag. К слову, в след. году мы бы хотели купить квартиру (ипотека). У Вас лично есть опыт с Bausparvertrag?
Заранее огромное спасибо.
Оксана (17/11/2016)
Здраствуйте Степан,
мы с мужем и двумя детьми живем три года в Германии. Задались вопросом купить жильё, но начального капитала нет и не знаем даст ли нам банк кредит. И если нам помагает маклер какую сумму берут они за услуги? И стоит ли полагаться на маклера? Зарание спасибо.
Anna (26/10/2016)
Здравствуйте, Степан,
Вы не знаете, можно ли получить ипотеку в Германии под залог московской квартиры?
Олег (23/10/2016)
Степан, добрый день!
Внимательно прочитали вашу статью.
Мы сами из Латвии но живем и работаем в Германии. Хотим купить в кредит дом, а потом продать недвижимость в Латвии и сразу досрочно погасить кредит. Стоимость недвижимости в Латвии и Германии примерно одинаковая.
Подскажите, какие примерно штрафные санкции предусмотренный банками за досрочное погашение кредитов?
В Латвии, например, это, как правило, недополученная банком прибыль (все недополученные проценты за вычетом " э-рибора") до срока окончания кредитного договора.
Андрей (16/09/2016)
Добрый день. Подскажите возможно ли в Германии оформить ипотеку на маму а квартиру на сына? В России у меня ипотека на мне, а квартира оформлена на маму. И 2 ой вопрос. Если мама будет разводиться со своим мужем ( гр. Болгарии) может ли он претендовать на эту квартиру?
Алла (29/08/2016)
Здравствуйте!
Собираюсь через полтора года переезжать в Берлин для учебы в магистратуре. Учу немецкий и готовлю документы. На данный момент работаю в Москве. Хочу купить небольшую (1,5) и недорогую квартиру в Берлине, есть первоначальные 20 000. Реально ли купить квартиру в ипотеку с арендатором, но с договоренностью, что через полтора года нужно будет съехать (если такое возможно, с учетом защиты арендаторов)? На какую сумму ипотеки мне можно рассчитывать? Какие риэлторские агентства, которые могут сопроводить сделку от начала до конца, вы посоветуете?
Лариса (07/08/2016)
Добрый день, Степан,
Мы с мужем получили кредит на покупку жилья. Отличные условия, известный банк. Среди приложений к договору есть Zustellungsvollmacht, который является непременным условием для перечисления денег продавцу. Речь идёт о том, что мы оба не являемся гражданами ЕС и в любой день можем уехать отсюда. В такой ситуации у банка нет адреса в Германии, по которому он может доставлять нам корреспонденцию. И мы должны найти любого гражданина германии, который даст свое согласие на получение за нас корреспонденции от банка по своему адресу проживания, а также приложить копию его паспорта.
У нас в германии нет никаких родственников или друзей, которые являлись бы гражданами Германии и к которым мы могли бы обратиться с такой просьбой. Коллег просить неудобно - мы лишь 2 года здесь.
Возможно, Вы слышали что-то об этой доверенности или может у Вас или Ваших знакомых даже была такая же ситуация? Не знаете ли Вы, можно ли оформить такую доверенность через адвоката, то есть сделать его доверенным лицом за гонорар?
К сожалению, я в интернете ничего не нашла по этому поводу, кроме как постов людей, попавших в такое же положение.
С уважением,
Лариса
Дмитрий (28/07/2016)
Здраствуйте Степан.
Собираемся купить квартиру в Берлине, стоимость 210,000, Коммерцбанк согласился дать нам 100% кредит на всю сумму на 30 лет под 2 процента.
У меня к вам такой вопрос - на сколько я понял все проценты которые мы должны выплатить банку за 30 лет выплачиваются в первые 10 лет а уже потом от 10 и до 30 лет выплачивается только оснавная сумма!?
Второй вопрос, что происходит в случае если мы через скажем 5 лет после покупки решим продать квартиру, мы должны будем заплатить банку еще 5 лет процентов отступных? Такие правила во всех банках?
Неясность первых 10 лет не дает нам покоя!
Заранее благодарим вас!
Alexsandr (04/07/2016)
Здраствуйте Степан.Могу ли я расчитывать на социальную помощ при маленькой пенсии имея свою собственность (квартиру)
Olga4 (02/07/2016)
Здраствуйте Степан.Нам с мужем за 50 ,мы хотим купить квартиру ,подскажите пожалуста как лучше оформить покупку квартиры на себя или детей,тем более что рента у нас будет небольшая.Заранее благодарна.
Ирина (13/06/2016)
Здоавствуйте, Степан! Очень классная статья! Подскажите, пож-ста, если мой муж 50% работает как angestellt и 50% как selbstständig. Общий его доход в месяц 2500. Я не работаю, пишу диплом. Детей нет. Первоначальный взнос есть около 30 тыс. Далут ли нам кредит на покупку квартиры примерно за 230 тыс? Учитывая то что я не работаю и то что он на половину selbstständig...? Спасибо за ответ!!!!
Антон (12/06/2016)
Здравствуйте, Степан.
Спасибо за статью.
Подыскали квартиру в новостройке, и продавец сказал что дом подходит под критерий KfW 55, что означает что он какой-то очень энергоэкономный. Более того, специальный банк под покупку жилья в таком доме может дать кредит до 100.000 под 0.75% годовых, а также "подарить" 5000. Продавец говорит что многие берут вот эти 100.000 в банке под низкий процент, и остальную часть кредита в другом банке.
Знаете что-нибудь про KfW, можете рассказать подробнее?
Спасибо
Максим Ляшенко (25/05/2016)
Добрый день. Живем в Германии чуть меньше года. Планируется переезд родной сестры с семьей по программе "поздних переселенцев". Рассматриваем такую идею: купить на себя дом в ипотеку и сдать его в аренду сестре по стоимости норм социального жилья. Может подскажете,законна ли сделка аренды близким родственникам в Германии? (вопрос возник так как например в России договора продажи имущества близким родственникам, особенно через банк, проверяются особым образом и бывают отказы). Спасибо
Владислав (24/05/2016)
В Дании ипотечные кредиты выдают под отрицательный процент. Проценты падают и в Германии, но дойдёт ли до отрицательных ставок, как думаете?
Kxenia (16/05/2016)
Добрый день! Мой сын учится в Германии, и мы бы хотели купить ему небольшую квартиру. При этом мы с мужем работаем в Москве. Подскажите пожалуйста, есть ли возможность получить кредит на покупку жилья для сына, при этом оформить меня основным поручителем и плательщиком по кредиту? Спасибо заранее
Илья (24/04/2016)
Добрый день!
Мы с женой присмотрели одну квартиру на покупку, пошли спрашивать по банкам. Проблема в том, что земля, на которой стоит дом, арендована и Erbaupachtgeber, владелец земли, частное лицо, контракт на аренду до 2077 года. Нам уже отказали в двух банках в выдаче кредита именно по этой причине, сказали, что выдают кредит только если владелец земли город или кирха. Вы не сталкивались с таким? Насколько это важно, может, не стоит связываться с такой квартирой? Какие могут быть подводные камни?
Katerina (01/04/2016)
А вы случайно не в курсе - новостройки в каком виде сдаются? Только бетонные стены или ? Сантехника?
Екатерина (20/01/2016)
Здравствуйте, Степан. Я являюсь гражданкой России. Хочу приобрести действующий доходный дом в Лейпциге. Есть от 40 до 60% от стоимости, есть ли у меня возможность получить кредит в немецком банке? Если есть, то как лучше оформлять на юридическое или физическое лицо?
Маргарита (18/01/2016)
Здравствуйте, скажите пожалуйста, муж бизнесмен, ежемесячная ЗП 5000€, один банк отказал в получении кредита, так как нужна предоплата 25% от стоимости дома, у нас нет такой суммы. Есть ли смысл обращаться в другой банк если нет первоначального взноса? И в какие банки можно обращаться в нашем случае? Спасибо.
Наталия (09/12/2015)
Здравствуйте,Степан! Я хочу строить дом на 2 две квартиры в кредит Zweifamilienhaus) У меня такой вопрос : могу ли я продать одну квартиру ? Спасибо !
kamil (02/12/2015)
Здравствуйте,Степан.
Юлия (29/09/2015)
Степан здравствуйте! Скажите насколько возможно взять ипотеку без начального капитала? Или даже пробовать не стоит? Заранее спасибо!
Степан22 (17/09/2015)
Здравствуйте Степан. Гатовллюси к покупке квартиры в районе Штутгарт и у меня 4 дитеи .
Гаварят есть Банк каторыи помагает многодетным семьям с кредитом по очень нискии проценты .
Скажите пожалуйста что об етом знаите.Спосибо
Ярослав (08/09/2015)
Добрый день уважаемый Степан и его команда,
прежде всего хотел поблагодарить вас за сайт. Он очень замечательный и во многом мне помог. Я ученый и работаю в Германии более пяти лет. Недавно получил постоянное место жительства. Все время непрерывно работал по временных контрактах (год-два) в одном и том же университете. Сейчас нашел работу в другом учреждении но тоже временный контракт (на два года). Могу ли я расчитывать на получение долгосрочного кредина на покупку недвижемости, скажем на лет 20? Заранее вам очень благодарен. С уважением, Ярослав.
Галина (06/09/2015)
Степан, добрый день.
Прочитала , что "старые правила финансирования покупки недвижимости сегодня отменены"- означает ли это что старый договор на ипотечный кредит можно пересмотреть, ссылаясь на новый закон? Мы платим 8 лет, по договору пересмотр процентов через 10 лет. И еще прочитала о возможности "interne Umschuldung" , правильно ли я поняла что банк может согласиться на уменьшение уже действующей процентной ставки? В каких случаях можно на это рассчитывать?
Роман (17/08/2015)
Степан, добрый день.
Я гражданин Беларуси.
В данный момент рассматриваю варианты приобретения жилья в Германии. Определенный капитал есть. Могу ли я рассчитывать на кредит в одном из немецких банков, не имея ПМЖ и места работы в Германии (приобретение недвижимости рассматриваю в качестве капиталовложений).
Заранее благодарен.
Виктор (12/07/2015)
Здравствуйте я гражданин румынии и хотел бы узнать в течение какого времени нужно проработать официально в германии чтобы можно было взять кредит на покупку жилья. Заранее благодарю
Лена (06/07/2015)
Здравствуйте, а дадут ли кредит на квартиру, если проиживаем в Германии по временному виду на жительсво, надо ли ждать постоянный вид для жительство для этого? Какие условия для этого, если дадут?
Татьяна (05/07/2015)
Степан, вечер добрый,договор ипотеки обязана подписывать жена или это необязательно?Мой муж -гражданинГермании,я нет , не работаю и что грозит мне в случае подписи контракта?Контракт на обих.Можно ли брать дом в ипотеку толкьо на одного супруга?
Благодарю за скорый ответ.
Виктория (27/04/2015)
Здравствуйте, Степан. Возможно у Вас есть ответ на мой вопрос. Какие условия предоставления кредита на покупку жилья ИП. Мой муж гражданин Германии он ИП. Семья из 4 человек, 2 детей. месячный доход в среднем 4000 в месяц. Для покупки жилья имеем примерно 40% собственного капитала. Я не гражданка Германии, не работаю. Заранее благодарю за ответ.
Даня (23/04/2015)
Здравствуйте Степан, я студент 2 курса в Бранденбурге и хотел бы спросить, могу ли я как-то получить кредит на жилье, если гарантом будет мои родители? Мы можем заплатить больше 50% от общей суммы квартиры. У нас своя фирма и я зарабатываю достаточно денег, но не в Германии. 2 вопрос: Выгодно ли покупать квартиру в Германии и сдавать в аренду? Где советуете брать квартиру для сдачи в аренду? Заранее спасибо!
Илья Дешевых (05/03/2015)
Вечер добрый, Степан.
Вот я и до вопросов по ипотеке добрался (так, на будущее). А интересует следующее - если покупается недвижимость для жилья - можно ли часть затрат на ипотеку списать с налогов? А если брать, скажем двухквартирный дом и одну квартиру сдавать, а в другой жить? Тогда как?
Заранее спасибо.
Лариса (18/11/2014)
Добрый день, Степан!
Вы пишете "Условий для того, чтобы взять кредит, нужно выполнить не так много. Главное - иметь источник стабильного дохода и обладать при этом востребованной на рынке труда профессией.". Мы обратились в Sparkasse за разъяснениями, при каких условиях мы можем обратиться за ипотекой. Вот ответ от нашего бератора: Voraussetzung zur Finanzierung einer Immobilie in Deutschland ist eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis.
Скажите, пожалуйста, если Вам известно, это непременное условие во всех банках?
Спасибо.
Лариса
JULIYA102 (04/07/2014)
добрый вечер степан, у меня к вам такой вопрос, муж зарабатывает 1600 чистыми, получаем вонгельд 108 евро, 220 киндерцушлаг,почти 400 киндергельд за 2детишек, хотим с мужем к следующему лету строиться или купить жиле свое, но проблема только в одном я собираюсь пойти работать только с декабря месяца в детский сад воспитателем, детки пока маленькие 5 и 2,6 года, думаем взять в пределе 170 000евро, а вопрос к тому что - сколько надо отработать на одном месте что бы тебе дали кредит, и правда ли что если строишь дом то процент намного меньше чем на покупку, живем в баден-вюртенберг
спасибо вам огромное
Olessya Ilts (01/07/2014)
Здравствуйте подскажите если знаете.Мы хотим купить дом не дорого.Оба работаем3е детей и получаем ещё Kinderzuschlag und Wohngeld.Как вы думаете если банк согласится дать нам кредит на покупку дома не откажут ли нам тогда в этих пособиях.Спасибо.
Оксана (16/03/2014)
Здравствуйте, Степан! Я живу в NRW, работаю. Хочу купить квартиру в Баварии и переехать туда, перейдя в первые 6 месяцев Probezeit на меньшую зарплату. Где мне брать кредит: в Баварии или в NRW?
Сергей (06/03/2014)
Степан,день Вам добрый! подскажитепожалуйста,возможно ли оформить кредит наличными (для личных целей) в Германии и какие условия? (имею введу,срок официального трудоутройства (по рабочей визе) прочее)
Ирина (19/11/2013)
Здравствуйте, Степан!
Имею гражданство Испании, могут ли мне дать кредит на покупку дома под реконструкцию / оценен в 30.000 ев/ под залог квартиры в Барселоне / оценочная стоимость 120.000ев/ без начального взноса, на счету в банке всего 10.000 и хотелось бы их оставить на непредвиденные расходы при переезде. Имею контракт на 5000ев. в месяц есть ли какие-то налоговые льготы если возьму ипотеку? Муж не работает, ребенку 11 лет.
Заранее благодарю за ответ.
Андрей М (30/09/2013)
Здравствуйте, Степан.
Поискал немного, максимальную выплату за первый год увидел в 10%.
Что если у меня есть возможность платить и 20% в год, бывают на рынке такие предложения?
Игорь (25/06/2013)
Здравствуйте, Степан!
Подскажите по вопросу стоимости квартиры. Какие налоги платятся не гражданином ЕС или тем, у кого пока статус ВНЖ? Т.е. есть ли какие-то отличия от налогов, которые заплатит немец? Или в данном случае для Германии все равно, откуда покупатель, главное чтобы платил, и любой покупатель заплатит одну и ту же сумму в виде налогов/сборов/стоимости регистрации?
С уважением,
Игорь
Алексей (25/06/2013)
Спасибо
Алексей (25/06/2013)
Степан извините за назойливость , а если я не проживаю в Германии, возможно
Алексей (25/06/2013)
Здравствуйте Степан. Скажите , а может ли не гражданин Германии взять кредит в банке на покупку квартиры под залог этой же квартиры.
anonymous (28/11/2012)
Здравствуйте Степан!!!Я хотела узнать,а когда вносишь Darlehen раз в год,в банках за это не предусмотренны штрафы (в процентах).Ну как-бы таким образом они с меня тоже что-то урвут? Или например:я получила наследство и готова сразу погасить весь долг,а ипотеку взяла на 10лет и проплатила только 2-5 лет?В договоре это можно предусмотреть?
anonymous (03/09/2012)
Здравствуйте. Существуют ли какие-нибудь льготы на кредиты или
помощь в выплате от государства при наличии детей?
anonymous (09/08/2012)
Продолжение: ведь в таком случае, можно рискнуть и взять вторую квартиру :)
anonymous (09/08/2012)
Степан, как Вы считаете, выгодно ли это будет, сдавать новокупленную квартиру и с полученных за аренду денег платить взносы по ипотеке.