Стоимость владения жильём в Германии

Собираясь купить квартиру или дом в Германии, к статье расходов на покупку стоит добавить и будущие постоянные расходы. Как только превратитесь в собственника жилья, сразу появится обязанность платить по счетам.

Из основных затрат — земельный налог и коммунальные услуги. Плюс — полезные страховки и дополнительные расходы. Например, на лифт, управляющего и хаусмастера, если они есть. И, конечно, ремонт — главная тема на собраниях собственников жилья.

Есть хорошая новость для тех, кто хочет сдавать недвижимость в Германии в аренду: по закону, большинство расходов разрешается перекладывать на арендатора.

Земельный налог — Grundsteuer

Владельцы жилья в Германии обязаны платить годовой налог на землю, которую занимает их недвижимость. Взимает налог и устанавливает величину сбора городская община.

Дом занимает землю, и участок под недвижимостью облагается налогом, размер которого зависит от городской экономической значимости. Грубо говоря, чем «круче» зона, в которой расположен дом, тем выше налог на землю.

Величина налога зависит от:

• Базовой цены участка Einheitswert, которая определяется немецкой налоговой службой.
• Налоговой ставки Grundsteuermessbetrag — в виде процента от Einheitswert. Он зависит от вида недвижимости и составляет от 2,6-3,5% Einheitswert.
• Мультипликатора к стандартной налоговой ставке — Hebesatz, который определяет городская община.

Пример расчёта Grundsteuer

Допустим, есть участок, базовая (не рыночная!) цена Einheitswert которого 10000€. На нём стоит многоквартирный дом, стандартная ставка для которого составляет 3,5%. То есть, весь налог на участок в год будет 350€. В доме 10 квартир, для упрощения расчётов все будут одинаковой площади. Налог делится пропорционально на все квартиры, и каждый владелец получит стандартную ставку — 35€ в год. Если город определил, что размер Hebesatz составляет 100%, то это всё.

Но обычно он, конечно, повыше. В среднем по Германии — примерно 400%. Получается, 140€ в год.

Владельцы частных домов могут платить гораздо больше. Ведь вся земля под домом — их собственность, и делить налог не с кем. В среднем домовладельцы в Германии платят 500€ — 1500€ в год.

Канализация

Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе, осадочные — Niederschlagswassergebühr. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет около 0,70 — 2€ в год за кв. м. Но в каждом городе свой тариф.

По закону, городские власти не могут получать от жителей больше, чем реальная стоимость канализации. Поэтому, чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание.

Например, если на весь участок в год налог составляет 1600€, на одну квартиру в доме, в зависимости от городского тарифа и метража, может распределяться от 200€ до 1000€.

Вывоз мусора

Подход к оплате вывоза мусора в Германии очень индивидуален. В городах этим занимаются разные компании. Даже больше — определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное — другая.

Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, если мусор вывозят еженедельно — всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов (био, стекло и всё остальное — Restmüll), это может обходиться в 700€ — 800€ в год на весь дом.

Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. Допустим, если в доме проживает 15 человек, семья из трёх человек платит примерно 150€.

В Германии закон позволяет администрации городов перекладывать расходы на ремонт улиц на горожан.

Ремонт улиц в Германии

Современная асфальтированная дорога с тротуаром и освещением обходится в миллионы евро. В Германии, кроме федеральной земли Баден-Вюртемберг, администрации населённых пунктов вправе перекладывать часть инфраструктурных расходов на плечи жителей.

Согласия владельцев жилья не требуется, а размеры платежей определяются мэрией городов самостоятельно.

Улицы немецких городов принадлежат администрации. Платить за прокладку новых дорог бюргеры не должны. Но при ремонте 25-75% стоимости вносят владельцы прилегающих к тротуарам домов. Поэтому ремонт тротуара и дорожного полотна на прилегающей к участку улице в Германии может стать неприятным сюрпризом для владельцев недвижимости.

Законы регулируют частоту ремонта. На главных улицах разрешается ремонтировать покрытие раз в 25 лет, на второстепенных — раз в 40. Пока срок капитального ремонта не наступил, город обязан проводить косметические улучшения без участия жителей.

Расходы на ремонт распределяются между владельцами жилья пропорционально длине обращённой к улице стороне участка. Поэтому владеть протяжёнными вдоль тротуара участками невыгодно.

Страховка

Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае природного катаклизма или банального короткого замыкания не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочих стихийных природных явлений Wohngebäudeversicherung — вещь необходимая.

Если речь о собственном доме, с этим заморачивается и платит в полном объёме владелец. Цена страховки зависит от многих параметров, но придётся выкладывать по 200€ — 700€ в год на дом в 100 квадратных метров.

Для владельцев квартиры процесс немного сложнее. Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на хозяев квартир пропорционально площади квартиры. Во многом стоимость зависит страховой компании.

Например, бывает, в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства. Так как у неё таких контрактов, заключённых на десятилетие, очень много, фирма предоставляет существенные скидки. В конечном итоге на квартиру может получаться до 100€ в год.

Если страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, может выходить дороже — даже по 500€ в год.

Отопление

В холодное время года жильё требуется отапливать. Во сколько обойдётся обогрев, зависит прежде всего от системы отопления в доме.

В Германии масса вариантов отопления. Главное отличие от «советской» системы: центральной котельной в немецких городах нет. Исключение — некоторые земли на востоке страны, в бывшей ГДР.

В основном, каждый дом отапливает себя сам, путём размещения в подвале или на прилегающей территории котла.

Топливо используется разное, от мазута до газа. Бывает, отапливают электричеством или «пеллетсами»(Holzpellets) — маленькими гранулами из прессованных опилок.

Стоимость отопления зависит от того, насколько в конкретный момент времени дешевеет или дорожает применяемый метод. В один год может быть выгодно отапливать, например, древесными опилками. А потом цены на древесину подскакивает, и отопление начинает забирать довольно существенную часть бюджета семьи.

Сколько придётся платить за отопление в Германии, зависит ещё от энергетического уровня жилья и привычек самих жильцов. Например, одному комфортно при +18, а другой будет топить до +25.

Также нужно учесть, что помимо квартиры, отапливаются общие помещения в доме — коридоры, подвалы. За них тоже нужно платить.

Вода

В Германии платят отдельно за горячую и за холодную воду. Стоимость нагрева воды часто входит в цену отопления, и отдельно оплачивается расход — около 1-1,5€ за кубик.

Немцы используют воду экономно, что, как правило, чуждо для человека из РФ или другой страны СНГ. Например, бюргеры:

1. Моются быстро.
2. Выключают воду, пока намыливают шампунь или гель для душа.
3. Не льют воду, пока чистят зубы.
4. Замачивают посуду в раковине, а потом часто и моют в этой воде.
5. Включают стиральную машину только при полной загрузке бака.

Интернет, телефон, кабель, электричество

Эта статья расходов зависит от потребностей. Каждый домовладелец сам заключает отдельный контракт с провайдером на поставку услуг.

В среднем, в Германии такие расходы в месяц:

• Телефон и интернет — 30-50€
• Электричество — 70€
• Сбор на радио- и телевещание в Германии — 18,36€

Телевизионный кабель можно провести на весь дом сразу. Обычно в новостройках так и делают — стоит это около 75€ в год на квартиру.

Счётчики

Чтобы посчитать, сколько нужно платить за свет, тепло и воду, нужно измерить расход. Для этого во всех немецких домах обязательно устанавливаются счётчики. Их может быть несколько на каждый ресурс.
Обычно на квартиру идёт минимум 4 счётчика:

• холодной воды,
• горячей воды,
• расхода отопления,
• электричества.

Если есть стиральная машина, к водяному крану прилагается ещё один, отдельный счётчик.

Приборы имеют свои режимы проверки от соответствующей инстанции. Какие-то нужно обслуживать раз в год, другие реже. Показания со счётчика может снимать сам жилец или персонал. В любом случае, за обслуживание приходится платить.

Годовые сборы составляют от нескольких десятков евро до пары-тройки сотен. Обычно, чем современнее счётчик, тем дешевле. Но это не всегда выгодно — покупка и установка нового прибора может обойтись в 10 лет обслуживания старого.

Хаусмастер (Hausmeister)

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса — хаусмастер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства, содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Что делает хаусмастер:

• подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровоза
• моет подъезд раз в неделю,
• стрижёт газон перед домом,
• меняет лампочки в подъезде,
• вставляет разбитые стёкла,
• смазывает скрипящие двери,
• проводит небольшой косметический ремонт стен, полов, потолков.

В общем, обеспечивает, чтобы на общедомовой территории и в подъезде всё хорошо выглядело и исправно работало.

Если хаусмастера в доме нет, этим занимаются жильцы. Конечно, все отлынивают, и в итоге начинается разруха.

Иногда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 70€ в месяц с квартиры. И какой-нибудь пенсионер задумается: «А что там — делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая».

Но если согласиться на такой вариант, будет только хуже. Потому что опыт показывает: рано или поздно про свои обязанности «забывает» и внутренний хаусмастер.

Конечно, после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что придётся терпеть.

Адекватные владельцы квартир в доме сразу нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг. На таком уровне, чтобы жильцы не задумывались о том, кто вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Домоуправление

Круг проблем, которые решает управляющий домом, более глобален. Домоуправ:

• закупает топливо на отопительный сезон,
• заключает договора на поставку электричества в подъезд,
• следит за своевременным ремонтом дома,
• занимается техническим обслуживанием здания.

Например, если в доме есть котёл, значит, должна быть дымоход. А трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, и техника выйдет из строя. Или в подвале есть слив для воды в полу, и жидкость не стекает сама, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Также надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой — растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Наконец, собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем.

Если всем этим занимаются сами владельцы жилья, тогда, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и понимание, что в доме есть, как работает и обслуживается.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир и других параметров.

Лифт

Если в доме есть лифт, это дорого. Связаны высокие расходы прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. И дело даже не в высокой стоимости самого вызова.

В лифте по закону должна быть кнопка: нажимаешь, и через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения. Чтобы обеспечить готовность кнопки сработать в любое время суток 7 дней в неделю, нужно организовать систему: посадить дежурных по районам, провести проверку связи каждого конкретного лифта с центром.

Ещё лифт надо обслуживать — регулярно проводить техосмотр, уборку, мелкий ремонт.

Стоимость такого удовольствия очень индивидуальна, зависит от размеров дома и лифта. Например, в год может уходить 800€ на здание. Сумма распределяется между жильцами, и проживающие на первых этажах, как правило, тоже в доле.

Ремонт и сбережения на это

Владелец жилья с момента покупки должен понимать: рано или поздно придётся делать ремонт.

В домах свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта, что рано или поздно платить придётся.

Обычно на собрании владельцев квартир решается, кто и как будет заниматься сбором средств на ремонт. Часто за это отвечает домоуправление. Могут открыть специальный «накопительный» счёт, куда ежемесячно переводится несколько евро с каждой квартиры на будущий ремонт.

Часто накоплений в кассе дома на такие крупные траты оказывается недостаточно, поэтому лучше заранее откладывайте деньги на эти цели.

Резюме

В месяц содержание своей квартиры может обходиться и в 200€, и в 500€. Многое зависит от вида дома — новостройка или вторичка, а также количества жильцов, привычек, отношения к экономии ресурсов.

Но аренда не будет выгоднее. Ведь ~ 80% месячных затрат по контракту аренды за владельцев платят жильцы — в зачёт тех самых Nebenkosten — расходов, сопутствующих аренде.

Если сравнивать расходы на ипотеку плюс стоимость содержания квартиры с тратами на аренду плюс Nebenkosten, получается, что своё жильё гораздо выгоднее. Ведь арендаторы отдают деньги в чужой карман и кроме собственно права на проживание больше ничего не имеют.

А в случае своей квартиры есть сам факт владения недвижимостью — капиталом. И любая ипотека когда-нибудь заканчивается, а аренда — никогда.

27-06-2024, Степан Бабкин, Екатерина Щукина, Анна Ауст