Сертификат об энергопотреблении жилья при продаже или сдаче в аренду

Что такое энергетический сертификат

Потенциальным покупателям и арендаторам при выборе жилья важно иметь представление о потреблении энергии и связанных с этим в будущем расходах. Например, в одной квартире 50 м² на отопление для проживания пары уходит 1000€ в год, а в другой — 2000€. В первом случае здание 2015 года постройки и используются тепловой насос, а во втором — дом старше и отапливается мазутом. Где-то требуется обновление отопительного оборудования или ремонт с утеплением, что непременно скажется на финансах.

Оценка энергопотребления квартиры или дома содержится в энергетическом сертификате. Документ необходим при продаже или сдаче жилья в аренду.

Что даёт сертификат

Информация в документе позволяет:

• выяснить энергетический статус жилья,
• рассчитать средние расходы на отопление с учётом используемого оборудования,
• определить целесообразность проведения ремонтных работ по снижению затрат на тепло,
• проверить обоснование экономической эффективности замены отопительного оборудования.

Оценить энергопотребление объекта с сертификатом просто. В нём есть графический индикатор классов энергоэффективности с цветовой кодировкой. Показаны все варианты — от лучшего до самого плохого с оценкой стоимости: A+, A, B, C, D, E, F, G, H. Даже непрофессионал сразу распознает, насколько это выгодный объект с точки зрения энергосбережения.

Должно насторожить, если индикатор на опасно «высоких» значениях — это означает, что и за отопление придётся платить больше. С другой стороны, покупатель квартиры сможет использовать этот аргумент для существенного снижения цены.

Когда сертификат необходим

По закону об энергетике зданий в Германии, каждый арендодатель или продавец недвижимости должен предоставлять действующий энергетический сертификат. Цель — показать реалистичные данные об энергопотреблении здания, чтобы потенциальный арендодатель или покупатель смогли сравнить показатели и принять обоснованное решение.

Обязанность владельца выяснить, нужен ли документ, и при необходимости, получить его.

Если речь о новой квартире, на первые годы сертификат выдаёт застройщик. Позднее вопрос решается через домоуправление.

Что указывать в объявлении о продаже и аренде

В объявлении о недвижимости недостаточно написать адрес, количество комнат, площадь, состояние, снабдив десятком фотографий. Согласно § 87 GEG необходимо включать:

• Тип энергетического сертификата
• Год, когда здание было построено
• Источник энергии для отопления
• Энергетический ресурс
• Класс эффективности

Бывает, документ ещё не оформлен, а покупателей уже ищут. Тогда придётся ускорить его получение и предоставить при осмотре жилья, до принятия решения. Причём, если потребуется, нужно заказать расширенный сертификат с рекомендациями по модернизации.

Энергетический сертификат для новых зданий и отремонтированных зданий

Любой, кто покупает или арендует новую недвижимость, имеет право на получение энергетического сертификата. Документ необходим, если речь о:

• новостройках, построенных после 2014 года,
• реконструкции энергоэффективного дома KfW или других комплексных ремонтных работах.

Когда энергетический сертификат не требуется

Есть ряд случаев, когда документ оформлять не обязательно. Например, когда:

• Владелец сам проживает в доме/квартире, не собирается продавать или сдавать в аренду.
• Уже есть арендатор.
• Здание — памятник архитектуры, снесённый дом, небольшое строение полезной площадью до 50 квадратных метров или дачный участок.

Также энергосертификат не оформляют для зданий специального назначения:

• слабоотапливаемых коммерческих помещений,
• конюшен или теплиц,
• складских помещений.
• гаражей.

Но ничто не мешает получить бумагу для себя — чтобы проверить возможный энергетический потенциал объекта и найти способы экономии.

Новый закон об отоплении в Германии 2024

Владельцам недвижимости и покупателям лучше внимательнее изучать данные по энергетическим сертификатам в связи с законом об отоплении Heizungsgesetz. Начиная с 2024, новые отопительные системы должны работать минимум на 65% от возобновляемых источников энергии.

В качестве отопления подойдут:

• Дерево, древесные гранулы
• Электричество
• Тепловой насос
• Солнечные батареи
• Геотермальные источники

Пока менее 20% немецкого жилья выполняют установленные нормы.

Сначала действие реформы коснётся только новостроек. Для уже построенного жилья правила вступят в силу, когда муниципалитет города представит свой план отопления.

Запрет газового и масляного отопления касается только установки новых отопительных систем.

Те, кто меняет старую систему отопления между 2024 и 2026 годами, возможно, смогут получить дополнительный «Климатический бонус» в размере 25% расходов, который после 2026 снизится до 20%.

Если арендодатель заменяет старое отопительное оборудование на тепловой насос, он вправе увеличить арендную плату. Главное, чтобы коэффициент эффективности (отношение мощности обогрева к потребляемой мощности) был выше 2,5.

В 2024 разница в цене между объектами энергокласса А и G или H достигла 27%. 3 года назад показатель был на уровне 11%. А если взять средние классы энергопотребления С и D и сравнить с высокими, разницы будет в 16,7%. И с каждым кварталом эта дельта растёт. Эксперты связывают такое сильное расхождение цен ростом расходов на обогрев и новым законом об отоплении, обязывающим постепенно переходить на возобновляемые источники.

Виды энергетических сертификатов

Для определения класса энергоэффективности используются два разных типа расчётов для энергопаспортов:

1. на основании энергетический потребностей Energiebedarf,
2. по фактическому потреблению Energieverbrauch.

Сертификат потребностей

Показывает теоретическую потребность здания в энергии, которая определяется по конструкционно-строительным параметрам. Например:

• теплоизоляции,
• конструкции,
• технологии отопления.

Учитываются следующие данные:

• тип здания,
• год постройки,
• строительная документация,
• технические данные отопительной системы,
• общая жилая площадь,
• количество квартир,
• климатические данные,
• комнатная температура.

За основу расчётов берётся чистая теория по фактическим данным состояния дома. Выдаётся обычно для новостроек, когда ещё невозможно оценить фактическое потребление. Но точность зависит от того, насколько верно были проведены измерения во время сдачи объекта.

Отсутствие учёта фактического потребления энергии, местоположения жилья и погодных факторов делают такой метод оценки не совсем достоверным и даёт лишь приблизительные значения.

Сертификат потребления

Предоставляет информацию о реальном энергопотреблении жильцами на основе средних показателей за последние 3 года. Информация для расчётов берётся из счетов за отопление и коммуналку.

В документе прописывают:

• Даты начала и окончания расчётных периодов.
• Фактическое потребление энергии.
• Отсутствие проживающих в указанный срок.
• При необходимости — энергозатраты на горячую воду от проточного водонагревателя.

Такой расчёт гораздо проще и точнее. Измеренные показатели потребления экстраполируются на средние цифры по Германии с использованием так называемых «климатических факторов».

Ключевой момент — условия отопления и вентиляции жилья. Ведь фактический расход тепла сильно зависит от того, кто, в каком составе, и как долго проживает в квартире. Частые отсутствия, например, в отпуске или командировке, скажутся на показателях, так как в такие периоды используется меньше энергии.

Но в сертификате не учитываются режим отопления в квартире и поведение пользователей. Например, одни жильцы топят до 24 градусов, а другим будет комфортно при температуре 19-20 градусов. Также остаётся неизвестным, какие помещения отапливались в жилье и на каком уровне, были ли пустующие комнаты. А если какое-то помещение не отапливается, по факту его отопление ложится на соседей.

Вывод: оба способа подсчёта дают приблизительное понимание энергопотребления здания. Точный прогноз о затратах на отопление в будущем сделать невозможно. Если паспорт требований не обязателен, достаточно документа о потреблении.

Содержание и значения сертификата

Полный разворот пятистраничного документа.

Паспорта потребления и потребности выглядят одинаково, только в шкале указывается разные показатели (фактические и плановые) в киловатт-часах на квадратный метр в год.

Содержание расписывается на 5 страниц:

На 1 странице описывают общие сведение о жилье и сертификате:

1. Срок годности сертификата (до какого числа он действителен) и регистрационный номер.
2. Информация о жилье:

• тип здания (например, особняк, квартира),
• адрес,
• часть здания (например, всё здание или нет),
• год постройки,
• фото здания,
• количество квартир,
• полезная площадь,
• основные источники энергии для отопления и горячей воды (например, природный газ),
• источники возобновляемой энергии (если есть, отмечается),
• наличие и типы вентиляции,
• причина выдачи сертификата (например, аренда или продажа объекта).

3. Информация о принципах определения энергетического качества здания. Здесь отмечается, какой именно расчёт (потребности/фактический, или и тот и другой) использовался при создании документа.

Указывается, что пояснения по расчётам находятся на странице 5. А рекомендации по модернизации — на странице 4.

Если необходимо посмотреть энергопоказатели дома по потребностям, результаты смотрите на странице 2. Энергоэффективность объекта, оценённая на основе оценки фактического энергопотребления, находится на стр. 3.

4. Пометки о сфере применения сертификата — что он предназначен только для информационных целей. Информация относится только к жилому дому или части здания, которые указаны выше.
5. Указание организации, выдавшей сертификат и примечания. Дата выдачи документа и подпись специалиста.

Основная информация об объекте.

На 2 и 3 страницах располагается шкала зелёно-жёлто-оранжево-красного индикатора энергопотребления:

1. «Расчётная потребность здания в электроэнергии» и регистрационный номер энергосертификата.
2. Шкала с диапазоном 0-250 кВтч. Также здесь указаны:

• требования согласно EnEV — первичная потребность в энергии,
• методы, используемые в расчёте энергопотребления (с указанием норм и законов).
• вывод — расчётная потребность здания в энергии (обязательно указывается в объявлении о продаже/сдаче в аренду).

3. Информация о возобновляемых источниках энергии: использование возобновляемых источников энергии согласно закону EEWärmeG. Охват в процентах.

Также отмечаются принимаемые меры сокращения расхода энергии, которые отвечают требованиям EEWärmeG и EnEV.

На шкале поменьше показаны сравнительные значения по классам энергоэффективности.

В конце даются пояснения и пометки по сравнению энергопотребления зданий с разными способами отопления.

Уровень расчётного потребления.

Как правило, в левой стороне оказываются новостройки и дома с низким энергопотреблением. Если значения стремятся к красной зоне, значит, энергетическое состояние здания хуже, и требуются меры по модернизации. Беспокоиться стоит, если отметка превысила критическое значение в 100 кВтч на м2.

Также классы энергоэффективности маркируются аналогично электроприборам: от наилучшего A+ до худшего H.

Страница 3 от 2 отличается только тем, что здесь уже не учитываются требования и другим параметры, а собираются фактические показатели в таблице.

1. На шкале 2 стрелки, которые указывают первичное энергопотребление здания (Primärenergieverbrauch) и конечное (Endenergieverbrauch).
2. Учёт потребления — отопление и горячая вода ведётся за последние 3 года:

• энергоноситель,
• энергетический коэффициент,
• потребление энергии (доли отопления и кондиционирования воздуха),
• климатический фактор.

3. Сравнительные показания по классам энергоэффективности.
4. Пометки по энергопотреблению строений с разными отопительными системами.

Уровень фактического потребления.

На 4 странице:

1. рекомендации по модернизации,
2. дополнительные пояснения к информации в сертификате.

Пожелания и разъяснения.

На 5 стр. — пояснения о:

• типах зданий,
• возобновляемых источниках энергии,
• первичном и конечном энергопотреблении,
• закон EEWärmeG.

Пояснения к паспорту жилья.

Современные энергосертификаты включают сведения о:

• выбросах CO₂,
• состоянии ремонта,
• проверке систем кондиционирования воздуха.

С 1 января 2023 в соответствии с Законом о распределении затрат на выбросы СО2 часть бремени по уплате налога перекладывается на арендодателя. Какая это будет доля — 0% или 95%, определяется в зависимости от энергоэффективности дома. Решающий фактор — количество энергии, необходимое для обогрева съёмного жилья.

Например, если речь об аренде квартиры с ужасной изоляцией, потребуется значительное энергопотребление. Тогда арендодатель будет платить до 95%. И наоборот: когда в доме высокий КПД, отапливать придётся меньше. Тут хозяин вообще не будет ничего платить, или минимальную часть.

В конце документа обычно располагается блок с рекомендациями по модернизации для снижения потребления тепла. Например:

• замена отопительной системы на более современную,
• утепление крыши,
• замена окон на тройной стеклопакет,
• теплоизоляция потолка подвала или полов.

Как оценить энергоэффективность по классам

Лучшие строения имеют класс А+. Значит, конструкция обеспечивает большее теплосбережение и меньший расход отопления. Чем дальше по алфавиту расположено жильё, тем выше потребности в энергии и, следовательно, расходы.

В старых сертификатах до 2014 года новые классы эффективности не указываются, что затрудняет сравнение. Например, до 2014 значение 150 кВтч/(м2а) считалось хорошим, а сегодня это будет «середнячок» с классом E.

Как рассчитать расход отопления по сертификату

С паспортом потребления можно самостоятельно рассчитать, сколько тратится электроэнергии. Для этого:

• Умножьте жилую площадь на коэффициент 1,2. Это нужно, чтобы учесть лестничные клетки и подвальные помещения.
• Умножьте полученную цифру на значение энергопотребления из сертификата и получите ожидаемый расход отопления помещения в киловатт-часах.

В интернете также есть несколько калькуляторов для расчётов расходов энергии в зависимости от типа отопления и поставщика. Но схема подсчёта основана на опыте поведения жильцов за последние 3 года и не учитывает:

• местоположение,
• погодные условия,
• ориентацию по сторонам света,
• периоды отсутствия жильцов.

Поэтому значения в онлайн-калькуляторах на выходе всегда примерные.

Какой сертификат обязательный

Ключевая дата — 1 ноября 1977. Если заявки на строительство подана до этого момента, и в доме меньше 5 квартир, обязательным является паспорт требований.

Исключение — случаи, когда при строительстве или последующей модернизации строение достигло уровня теплоизоляции соответствующим Постановлению 1977 года.

Также сертификат требований необязателен для домов с 5 и более квартирами и, как правило, новостроек с менее 3 расчётными периодами. В этих ситуациях

Срок действия теплового сертификата

Любой сертификат действителен 10 лет. За это время группы оценок обычно меняются. То, что было зелёным, становится жёлтым, а оранжевое — красным. Также теряют актуальность рекомендации по модернизационным мероприятиям.

Если собираетесь продавать или сдавать жильё в аренду, проверьте, с какого года действителен сертификат. Возможно, придётся заказывать новый.

Как подать заявку на энергетический сертификат

Документ нельзя создать самостоятельно. Если обнаружится подделка, грозит штраф 10000€.

Выдавать сертификат могут только сертифицированные специалисты. Например:

• инженеры-строители,
• архитекторы,
• дизайнеры интерьеров,
• строительные техники,
• консультанты по энергетике зданий.

Обращаться следует в инженерные бюро, архитектурные агентства, компании, обладающие квалификацией в области энергетического строительства.

Множество фирм-посредников предлагают заказать документ онлайн у сертифицированных партнёров, обещая выслать файл в течение нескольких суток.

Проверьте, застрахована ли в фирме профессиональная ответственность. Страховка даёт клиентам гарантию, что при ошибках в сертификате претензии и последующие расходы возместят.

Сколько стоит энергетический сертификат в Германии

Стоимость может быть от 30 до 1000€, в зависимости от типа и наполнения.

Паспорт потребления — цена 30-100€. Обычно включается:

• онлайн-внесение данных,
• определение энергопотребления на отопление и горячую воду,
• проверка,
• сертификат — ID-карта энергопотребления по GEG.

Паспорт требований — цена 100-1000€. В пакет «минимум» включены:

• онлайн-ввод данных,
• поддержка по телефону,
• учёт энергетических свойств объекта,
• проверка данных,
• ID-карта энергопотребления по GEG,
• индивидуальная оценка потребностей в энергии,
• рекомендации по ремонту.

Цена вырастает на несколько сотен евро, если предлагают полное сопровождение с видеозвонком — всё то же самое осуществляется под чутким надзором специалиста на связи в удобные день и время.

Стоимость от 400€ и выше, если заказывают полный сервис на месте. Обученный сотрудник прибудет по адресу, осмотрит недвижимость, соберёт, проверит все данные и оформит ID-карту с рекомендациями.

Штрафы за отсутствие сертификата

За отсутствие документа предусмотрен штраф до 10000€. Власти выборочно проверяют продавцов и арендодателей.

Поэтому перед публикацией объявления о продаже или сдаче квартиры лучше задуматься о сертификате и заказать заранее.

22-02-2024, Екатерина Щукина