Строительный вклад Bausparvertrag

Желающим стать владельцем собственной недвижимости приходится подстраиваться под меняющиеся быстрыми темпами обстоятельства. С начала 2022 наблюдается резкий скачок процентной ставки по ипотечным кредитам. Если в декабре ставка по ипотеке была в среднем 1%, уже в апреле она превратилась в 2,3%. А в мае в 2,8%.

Жильё, которое теоретически должно в такой ситуации дешеветь, пока наоборот, лишь дорожает. Инфляция уже превысила 7%, что снижает покупательскую способность евро. Но недвижимости в Германии не хватает, поэтому спрос растёт. Покупатели вынуждены бороться за право взять квартиру в ипотеку.

И здесь открываются новые способы распоряжения деньгами, позволяющие позаботиться о будущем. Такие, как, например, строительный вклад Bausparvertrag — сложный и до настоящего времени мало популярный финансовый продукт Германии.

Почему Bausparvertrag становится актуален

2,8% по ипотеке — не предел. Финансовые консультанты прогнозируют дальнейший рост процентов из-за повышения инфляции. Ставка, например, в 5%, резко ограничит число потенциальных ипотечников. Люди это понимают и просчитывают, что выгоднее:

• Взять недвижимость сейчас по высокой цене, но с относительно низкой ставкой по ипотеке.
• Ждать, пока цены на жильё упадут, но готовиться к повышению процентной ставки.

Зарезервировать нынешний относительно низкий процент на будущее позволяет Bausparvertrag. Строительный вклад является «копилкой», куда откладываются деньги на жильё. При заключении контракта с банком фиксируется ставка по процентам ипотеки, которую после накопления первоначального капитала берёт вкладчик.

До сегодняшних реалий такой способ финансирования недвижимости не находил отклика у ипотечников. Банкам приходилось уговаривать клиентов брать этот продукт. Толковые финансовые консультанты рекомендовали его очень редко. Недостатки Bausparvertrag перевешивали возможные плюсы.

Теперь ситуация меняется: строительный вклад — реальный способ повернуть время вспять и «остановить» рост процентов по планируемой ипотеке.

Как это работает

Быстро накопить деньги на своё жильё в Германии — непростая задача. Например, квартира стоит 100000€. Если откладывать по 10000€ в год, придётся ждать 10 лет. Но за это время цены изменятся, и не факт, что накопленного хватит для покупки.

Теперь представьте: в такой ситуации находится масса жителей ФРГ, которые способны объединиться, помогая друг другу копить быстрее. Например, если взять десять человек, откладывающих по 10000€, уже через год вместе они наберут сумму, достаточную для покупки жилья кому-то одному из команды. «Счастливчик» начнёт стройку дома или купит квартиру, продолжая платить в общак дальше.

Через год право на покупку получит следующий в очереди из группы. В результате большинству участников удастся стать владельцами недвижимости гораздо быстрее. Последним в очереди, конечно, повезёт меньше всех, так как ждать придётся дольше.

А что, если организацией такого строительного «общака» и регулированием процесса займётся большой банк — Bausparkasse? Тогда масштабы накоплений на недвижимость с тысячами вкладчиков будут совсем иные.

Такие банки в Германии называются “строительные кассы”. Клиенты, вкладывающие деньги, получают своё жильё в среднем в 1,5-2 раза быстрее, чем при обычных накоплениях.

Стандартные банки также предлагают строй-вклады. Но, по сути, такой продукт не имеет отношения к копилке сбережений коллектива вкладчиков. Банк выдаёт суммы на недвижимость не из «общака», а из других источников.

Система Bausparvertrag полностью зависит от своего коллектива — Bausparkollektiv. Чем больше строительных вкладчиков, тем лучше. Важно узнать, сколько людей уже состоят в группе в конкретном банке. Если участников недостаточно, велика вероятность, что ждать очереди придётся очень долго.

Банк устанавливает размер ежемесячных обязательных платежей в Bausparvertrag.

Обычно годовой платёж — Regelsparbeitrag — составляет 4-5% целевой суммы.

Если у человека появляются деньги, он может сделать дополнительный вклад раз в год — Sonderzahlung.

Существует рейтинг, устанавливающий очерёдность выплат в коллективе вкладчиков — Bewertungszahl. Оценка, предопределяющая возможность использовать вклад, зависит от:

• Суммы, накопленной на счёте конкретного участника
• Срока, который он платит по контракту

Фиксированная ставка по ипотеке — главный козырь Bausparvertrag

Когда человек оформляет сбережения на строительство Bausparvertrag, в контракте указывается сумма Bausparsumme, на которую вкладчик планирует купить недвижимость. Она включает минимальную часть накоплений, а также остаток, переходящий потом в ипотеку.

Например, целевая сумма 400000€. Mindestsparguthaben — минимум, который вкладчик планирует накопить, 50000€. Если минимальный уровень наберётся, и в «общаке» будет достаточно средств, клиент получает право взять ипотеку на оставшиеся 350000€. А накопленные 50000€ на вкладе используются как стартовый капитал.

Размер годового платежа по будущей ипотеке — Tilgungsrate — рассчитывается заранее. Обычно это 5-10% Bausparsumme.

Получается финансовый продукт, объединяющий вклад и ипотеку. Главный момент: при заключении договора устанавливается определённая процентная ставка по ипотечной части. Она гарантированно закладывается на будущее, не зависит от изменений на рынке и роста реальных процентов по ипотекам на момент приобретения дома или квартиры. И этот факт делает Bausparvertrag привлекательным в сегодняшних реалиях.

При оформлении вклада банк обычно предлагает процент немного выше среднерыночного. Но ведь речь о будущем — клиент заранее получает процент, который лет через 5, будет, возможно, минимум раза в 2 ниже среднего. Например, резервирует себе ставку 2%, чтобы потом не платить 8%.

Проценты могут и не вырасти. Если в момент накопления необходимого минимум клиент поймёт, что рыночная ставка ниже зарезервированной, просто забирает накопления и оформляет обычную ипотеку.

Но всё говорит о том, что ставку рефинансирования ЕЦБ вынужден будет поднимать из-за инфляции. Логично, что ипотечные проценты только увеличатся. Поэтому у жителей Германии, оформивших сейчас Bausparvertrag, есть шанс оказаться в выигрыше в будущем.

Обычно требуется накопить порядка 25-50% целевой суммы, чтобы появилась возможность взять кредит на остаток контракта.

Банки предлагают разные тарифы и условия строительных вкладов. Например, с минимумом в 30 или 50%, возможностью дополнительных взносов без штрафов. Выбирайте по собственным финансовым возможностям и предпочтениям.

Кому интересен Bausparvertrag

Прежде всего, контракт привлечёт тех, кто опасается роста ставок по ипотечным кредитам и не ожидает значительного роста цен на недвижимость.

Рассмотреть сбережения на строительство полезно молодым жителям, которые пока не претендуют на покупку жилья, но задумываются о будущем. Если в 25 лет начать откладывать в кассу, в 30 удастся обзавестись собственным домом для семьи с выгодным процентом по ипотеке.

В среднем, чтобы получить ипотеку по вкладу, достаточно платить 3-5 лет.

Bausparvertrag может прийтись по душе родителям, желающим помочь детям накопить на стартовый капитал. Часто в сбережениях используются государственные дотации, ограничивающие распоряжения средствами.

Иначе, как, чтобы купить, построить или отремонтировать недвижимость, деньги забрать из кассы не удастся. Поэтому родители получают гарантию, что ребёнок использует накопления для приобретения жилья, а никак иначе.

Комбинация с обычной ипотекой

Выгодной с финансовой точки зрения может оказаться идея совместить строй-вклад и стандартный ипотечный кредит. Особенно это интересно для тех, кто берёт ипотеку в Германии и понимает, что не успеет в обозначенные сроки выплатить всю сумму.

Допустим, человек строит дом стоимостью 400000€. У него есть первоначальный капитал 10% — 40 тысяч. Берётся ипотека в 400000€ на 10 лет, и в год погашается 5%, это 20 тысяч.
Получается, он сможет выплатить за 10 лет только 200000€, при условии отсутствия дополнительных выплат. В итоге он не погасит часть кредита, и придётся брать новый на остаток суммы. Но через 10 лет будут другие условия и процентные ставки.

Так почему бы не позаботиться заранее о будущем, оформив строительный вклад хотя бы на часть остатка? Потихоньку откладывая небольшие суммы в Bausparvertrag, появится возможность копить на предстоящую ипотеку и зарезервировать теперешний низкий процент. Кроме того, открытие строй-вклада повышает шансы получить ипотеку в этом же банке.

Возможно, такая затея окажется выгодной. Но никто точно не знает, какие будут ипотечные ставки в Германии через несколько лет. Мы можем только прогнозировать и строить предположения.

Государственная поддержка вкладчиков

Государство поддерживает строительные накопления Bausparvertrag. Помощь минимальная и связана, как правило, с долгосрочными контрактами. Например, при заключении контракта на 7 лет реально получать в копилку на строительство жилья от работодателя 40€ в месяц. Вроде бы немного, но с другой стороны, 480€ в год не лишние.

Существует возможность получения следующих льгот в рамках стройвклада:

• Arbeitnehmersparzulage

Когда работодатель платит до 40€ в месяц работнику на инвестирование в рамках Vermögenswirksamen Leistungen (VWL). Деньги на руки никто не даёт, они перечисляются в инвестиционные вклады, одним из которых является Bauspar. Выплаты такие необязательны, но в крупных фирмах нередко практикуются в качестве поощрения сотрудников.

Если получать до 17900€ (для одиноких) или до 35800€ (для супругов), дополнительно помощь окажет государство. Оно добавит к Arbeitnehmersparzulage 9% взноса, но до 43€ в год. Чтобы получать этот бонус, контракт должен существовать минимум 7 лет. Суммарно при такой невысокой зарплате годовой бюджет составит: 40€*12 + 43€ = 523€.

Хоть и небольшая, такая помощь дополнительно уменьшается социальными сборами и налогами. Если есть возможность, используйте обязательно.

Но есть вариант получше Bausparvertrag. Выгоднее будет инвестировать этот «подарок» от работодателя в ценные бумаги. Например, направить в фондовые накопительные программы. Там и планка по доходу выше (20000€/40000€), и бонус от государства составит не 9%, а 20%.

• Wohnungsbauprämie (WoBau)

Если у человека есть Bauspar, возможно получить премию за строительство жилья. Премия выплачивается, пока действует контракт. При использовании стройвклада придётся доказать, что вся сумма целиком используется на покупку, постройку или капитальный ремонт собственного жилья для личного проживания. Для молодых людей до 25 лет есть исключения, когда можно тратить накопления иначе и не лишаться премии.

Размер премии — 10% взноса, но максимум в год 70€ (для одиноких) или 140€ (для семейных).

Также есть ограничение по доходу: до 35000€ брутто для одиночек и 70000€ для супругов. Минимальная сумма накоплений в Bauspar от 10000€.

Если человек получает от работодателя VWL, но из-за высокого дохода не получает премию 9%, то эти 9% добавляются как WoBau.

Когда работник получает VWL и 9% Arbeitnehmersparzulage , придётся дополнительно доплатить в контракт до 700/1400€ ежегодно, чтобы получить 10% WoBau. Например, для максимальной поддержки от государства одинокому придётся вносить в Bauspar 480€+700€=1180€ раз в год, чтобы получить льготы 43€+70€=113€.

При нынешних ценах на недвижимость, эти 113€ в год не должны оказывать воздействия на выбор стратегии приобретения недвижимости. Однако, консультанты упорно советуют выбирать Bauspar, выделяя возможность получения премии как один из существенных плюсов.

• Wohn-Riester

В Германии существует государственная поддержка частных пенсионных накоплений — Riester. Один из способов получить помощь — открыть строй-вклад в форме, подходящей под выплаты Wohn-Riester. Правила участия весьма строгие и специфические. Например, жильё, приобретённое по этой программе, нельзя сдавать, продавать и использовать как-то иначе, чем для личного пользования, в течение 20 лет.

Эта поддержка также подлежит налогообложению по довольно сложной формуле. Небольшие сбережения вначале оборачиваются повышенными налогами позже.

Если сравнивать ристер-контракты с обычной ипотекой, можно презентовать это как способ приобрести жильё «дешевле». Но на деле, если человек имеет право на господдержку в форме Riester, проще воспользоваться альтернативными способами накоплений, чем Bauspar.

Подводные камни Bausparvertrag

Сама идея накопления денег несколько лет с учётом инфляции — крайне сомнительная затея. Но есть более конкретные причины, мешающие продукту стать популярным среди жителей Германии много лет:

• Комиссия 1-2% целевой суммы

Сразу при заключении контракта человеку нужно оплатить банку процент от общей суммы планируемой покупки. Например, если это 100 000€, комиссия составит 1 000€. Деньги не вернутся, даже если накопите нужную сумму, захотите расторгнуть контракт и забрать накопления.

• Неопределённые сроки выдачи ипотеки

Точный момент, когда дадут «зелёный свет» на всю сумму вклада, неизвестен. Например, банк запланирует, что вкладчик накопит минимум 25-30% за 7 лет. Но по прошествии семи лет, даже если нужные накопления будут обеспечены, не факт, что выдадут деньги. Ведь средства берутся не у ЦБ, а из «общака», где может оказаться недостаточно накоплений. Скажут ждать дальше — значит, очередь ещё не подошла.

• Проблемы с ипотекой

Пройдёт лет 9, копилка наполнится, и банк будет принимать решение об ипотеке. Проверит все обычные условия ипотечного кредитования. Вкладчик может в это время потерять работу, иметь проблемы со здоровьем. Или, например, открыть своё дело и по декларации получать небольшую прибыль. Банк обнаружит несоответствие условиям кредитования и откажет. Вернёт накопленные деньги — все, кроме оплаченной 1% комиссии.

• Рост цен на недвижимость

Рассчитывали на одну сумму, а в итоге жильё подорожало и накоплений строй-вклада не хватает. Придётся брать дополнительный кредит уже в актуальных рыночных условиях с другой процентной ставкой.

Например, целились на сумму 100 000€, а через 5 лет стоимость недвижимости поднялась до 150 000€. Под зарезервированный процент выдадут только сумму по контракту. Придётся соглашаться на покупку другого жилья на имеющиеся средства, или же искать недостающие деньги где-то ещё.

Вывод

Bausparvertrag — много неопределенности и большой риск получить назад накопленные деньги. При этом подарив банку 1% и вместо получения выгоды уйдя в минус.
Но со строй-вкладом удобно тем, что можно не зависеть от роста ставок, «заморозив» себе процент на будущее. Иногда такой способ сбережений вполне оправдан. Главное — всё заранее учесть и хорошо просчитать.

28-07-2022, Екатерина Щукина