Заключение контракта на строительство своего дома в Германии

Поиск фирмы-застройщика в Германии

Участок выбран, варианты архитектуры будущего жилья рассмотрены, тип постройки подобран. Настало время составить смету, подсчитать расходы и заключить договор с застройщиком. До начала строительства своего дома в Германии остаётся сделать немного шагов, но самых важных.

Ищите немецких строителей. Каталоги строительных фирм позволяют выбрать компетентного партнёра на любой проект жилья. В интернете легко найти строительную фирму по запросам “Bauträger, Baufirma, Bauunternehmen”, добавляя название города, чтобы ограничить результаты региональными предприятиями.

Строители в Германии предпочитают общаться с клиентами по телефону, а не посредством мейлов. Стандартный путь: найти потенциального партнёра, позвонить и записаться на приём, прийти лично, обсудить проект, получить предварительный план на постройку дома.

Но не соглашайтесь с первым же предложением. Последствия опрометчивого решения в выборе застройщика трудно исправить.

Предварительное впечатление о фирме помогут сделать следующие критерии:

• Ответ в виде шаблонного письма с типичным контрактом без учёта обсуждённой на консультации информации по проекту - признак непрофессионализма.
• Опытный застройщик после личной встречи укажет ориентировочную дату начала и окончания стройки.
• Какие материалы использует фирма при строительстве дома вопрос не праздный. Получите чёткий ответ.
• Серьёзный строитель, когда потребуется, без задержек пришлёт Erfüllungsbürgschaft — гарантии на постройку жилья для банка,для получения ипотеки под проект.
• Платить большие взносы вперёд - не лучшее решение. Хороший застройщик предлагает разбить проект на 5-10 фаз и договаривается об оплате по окончанию каждой из них.
• Базовые проекты строительства дома в Германии на интернет-странице предприятия найти не сложно. Но посмотреть построенное жильё застройщика желательно не только на красивых фотографиях с сайта, но и “в живую”. Дома-образцы (Musterhaus) для солидной фирмы продемонстрировать не проблема.
• Поиск отзывов в интернете не окажется излишним.

Строительные фирмы в Германии сопровождают клиента по вопросам постройки дома: от поиска участка и подбора оптимального финансирования до оформления официальных документов при строительстве.

Составление сметы и заключение контракта

Когда проект выбран и оговорены детали, застройщик составит оценку стоимости постройки. Сюда входит:

• Цена участка
• Налог на покупку участка (Grunderwerbsteuer) - 5%
• Расходы на нотариальное оформление сделки (Notarkosten) – 2.5 %
• Подведение коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация, телефон и интернет)
• Контрактная стоимость дома по проекту с учетом пожеланий клиента
• Baunebenkosten – вторичные расходы во время стройки (электричество, вывоз земли)
• Стоимость отделки – либо выполнение через застройщика, либо самостоятельно или через сторонние фирмы
• Необходимые сборы и пошлины (например, анализ почвы или замер участка, который за период постройки производится несколько раз)
• Буфер на непредвиденные расходы

Полученную сумму необходимо получить у банка. Поиск предложений по ипотеке можно доверить и строительной фирме. Параллельно стоит самостоятельно посмотреть актуальные предложения, чтобы быть в курсе дела.

Советы по заключению контракта на строительство жилья в Германии

• Ознакомьтесь детально с каждым пунктом в смете. Задавайте вопросы, пока не выясните каждую особенность. Не обязательно опасаться, что застройщик хочет обмануть. Пока выясняются детали, масса интересной и полезной информации о процессе постройки всплывает на поверхность. Предупрежден – значит вооружен.
• Читайте внимательно каждый пункт в контракте. При необходимости попросите немецких коллег или знакомых. Не стесняйтесь задавать вопросы!
• При планировании переезда отталкивайтесь от указанных в контракте сроков окончания строительства, но добавьте 1-2 месяца как запас. Не верьте устным заявлениям типа «да у вас маленький дом, мы в 2 раза быстрее справимся!».
• Вообще не верьте никаким устным заявлениям. Верьте только тому, что написано в контракте и дополнительных письменных соглашениях.
• Тщательно сохраняйте счета, чеки и документы. Заведите папку и структурируйте документы для облегчения поиска нужного в дальнейшем.

Если цена на строительство дома согласована, то с застройщиком заключается контракт.

Подписание договора с немецкой строительной фирмой - важнейший этап на пути к осуществлению мечты о собственном доме в Германии

С этого момента будущий владелец дома в Германии называется Bauherr!

На что обратить внимание в проекте

• Энергетическая эффективность (Energieeffizienzklasse). Чем эффективнее жильё сохраняет энергию и тепло, тем выше класс и меньше затраты на отопление. Строительные фирмы предлагают построить один и тот же дом в разном исполнении с точки зрения энергоэффективности. В зависимости от выбранного класса меняется стоимость постройки. Дома с повышенной энергоэффективностью субсидируются государством. Это значит, что часть ипотеки будет оформлена с пониженной процентной ставкой. Например, минимальный класс повышенной энергоэффективности KfW-Effizienzhaus позволял получить ипотеку на 50 000€ под 1.5% годовых в 2014 году. Проконсультируйтесь с застройщиком и посчитайте, выбор какого класса энергоэффективности оправдан для проекта.
• Если в проекте запланирован мансардный этаж (Dachgeschoss) со скошенной крышей, в котором будут располагаться спальни, не жадничайте и поднимите минимальную высоту стен. Скошенная крыша отнимает пространство как визуально, так и физически. Достаточное количество воздуха для спальни необходимо с точки зрения здорового сна. Расположение спален на мансардном этаже лично нас разочаровало. Скошенный потолок забирал даже не одну стену, а три, так как вдоль примыкающих стен со скосами сложнее расположить мебель.
• Если проект строительства содержит участок с садом или огородом, подумайте заранее о цистерне для сбора дождевой воды. На полив её уходит много. Летом в жаркие дни придется поливать лужайку каждый день.
• Использование солнечной энергии. В современных домах стандартно устанавливаются нагревательные элементы на крышу, которые используются для подогрева воды - Solaranlage. По сути – усовершенствованная черная бочка. Через элемент циркулирует жидкость с высокой температурой кипения. От жидкости нагревается вода в накопителе (Wasserspeicher). Если энергии солнца недостаточно для достижения целевой температуры, то подключается газовый нагреватель. Система никак не связана с преобразованием солнечного света в электричество. Любителям “зелёной” энергии предложат полноценную панель солнечных батарей (Photovoltaik). Поговорите со строителями о целесообразности и сроках окупаемости. Такие системы бывают двух типов: с накоплением электричества в аккумуляторах или с прямой отдачей электроэнергии в сеть. Во втором варианте электричество продаётся энергокомпании. При проектировании дома мы решили, что солнечные батареи окупятся не скоро. Пример расчетов: установка батареи на половину крыши обойдётся в 50 000€. Продавая энергию, в месяц зарабатывается 100€. Итого: система окупится за 40 лет без учета ремонта и обслуживания.
• Отопление (Heizung). Решите, какой источник энергии будет использован в доме в системе обогрева жилья и нагрева горячей воды (wesentlicher Energieträger): газ, тепловой насос, топливные гранулы, масло. Проконсультируйтесь с фирмой-застройщиком о целесообразности установки теплового насоса на участке. Определитесь, какие отопительные элементы будут установлены в доме - батареи или теплый пол. В современных домах для отопления используется теплый пол с водной циркуляцией.
• Вентиляция (Lüftung). Разберитесь, какая вентиляция подойдет для вашего дома. Посоветуйтесь с архитектором. У нас установлена децентрализованная система вентиляции с рекуперацией (сохранением тепла). В каждой комнате сделано отверстие с независимым вентилятором. Этот вентилятор работает поочередно на выдув и вдув. Кроме того, в отверстие встроены специальные элементы, сохраняющие тепло выдуваемого воздуха – таким образом компенсируется потеря тепла при вентиляции в холодное время года. Система чудесная, только естественным образом нарушается звукоизоляция, какими бы герметичными ни были окна. Так что, если сосед решит попилить деревья, вы первыми об этом узнаете.
• Кондиционер (Klimaanlage). Это для Германии редкость, в значительной степени обусловленная инертностью немцев. Летом жарко бывает на мансардном этаже, какой бы эффективной ни была теплоизоляция крыши.
• Подвал (Keller). Штука хорошая, но дорогая. В нашем жилье постройка подвала обошлась бы в дополнительные 40 000€. Если участок большой, то выгоднее построить гараж или поставить садовый домик. Кроме того, не в каждой местности целесообразно копать подвал. Если рядом река или близко грунтовые воды, то высока вероятность протечек. Местность в низине подвержена риску затопления подвалов во время сильных ливней.
• Кухня (Küche). Проектирование помещения совмещайте с планированием кухни. Определитесь с размерами, местами установки плиты, раковины, посудомойки, холодильника. Положение окна критично для размещения навесных шкафчиков. Учитывайте ширину стандартных элементов кухни в магазинах.

Отделка (Innenarbeiten)

Отделка дома в Германии по окончанию строительства не должна оказаться сюрпризом для хозяев.

По умолчанию, в стоимость постройки дома не включены работы по внутренней отделке (пол, потолок и стены – покраска или обои). Есть 3 варианта:

1. Заказать отделку непосредственно у застройщика. Удобный вариант, но и самый дорогостоящий.
2. Нанимать отдельную фирму для отделки. Сэкономить позволит сравнение предложений. Фирмы ищите в интернете по ключевым словам Innenausbau, Innenarbeiten, Innenbau (внутренняя отделка) и Bodenverlegung, Bodenbelagarbeiten (работы по полу).
3. Делать самим – максимальная экономия средств. Материалы продаются в интернете или в строительных магазинах Hornbach, Toom, OBI. Мы выбрали этот вариант, но как же мы задолбались! Много времени и сил уходит с непривычки на работу руками, возможностей накосячить масса. А тут переезд, сборка кухни – всё сразу!

Ландшафтные работы (GaLaBau: Garten- und Landschaftbau)

При планировании бюджета учтите работу по благоустройству земли вокруг дома. Обработка ландшафта стоит в Германии дорого. После постройки дома придётся вывезти выкопанную во время постройки землю, замостить плиткой парковку, подход к дому и садовые дорожки, поставить забор, террасу, крыльцо, посадить деревья, кусты и растения.

17-08-2017, Андрей Мочинин