Правила распорядка дома «Хаусорднунг» в Германии: что важно знать жильцам

В многоквартирных домах в Германии действуют правила внутреннего распорядка — Hausordnung, которые должны соблюдать жильцы. Включая иммигрантов, которые снимают жильё.

Часть прав и обязанностей квартиросъёмщиков по пользованию конкретной квартирой и общими помещениями указывается в арендном договоре. Список составляется арендодателем и утверждается арендаторами при заключении контракта.

Основная информация по сферам, связанным с совместным проживанием, прописана в «Хаусорднунг». Эти правила одинаковы для всех жильцов дома, независимо от собственников и условий в контрактах на аренду.

Часто люди не в курсе местных порядков, из-за чего развиваются конфликты с соседями или управляющей компанией. Иногда приходится вмешиваться хозяевам квадратных метров, а порой доходит до привлечения специальных служб. Например, из-за сильного шума детей в неположенное время на пороге оказываются представители Югендамт — с проверкой, после поступившей жалобы от соседа снизу.

Предотвратить или грамотно разрулить конфликты можно, если знать правила дома. Рассказываем, что это за документ, что может содержать, как им пользоваться в разных ситуациях.

Какие правила распорядка бывают в Германии

Такие своды «поведения» распространены для многих зданий в ФРГ. Помимо многоквартирных домов, это могут быть музеи, магазины, клиники и другие общественные строения.

В домах на несколько квартир «Хаусорднунг» призван в первую очередь урегулировать совместное проживание и сосуществование жителей. Немецкие ассоциации арендаторов предлагают шаблоны документов в качестве образца.

Но единого формата нет — обычно УК вместе с домовладельцами разрабатывают собственные правила, отвечающие индивидуальным потребностям.

Кто создаёт правила внутреннего распорядка

Участие в создании бланка принимают:

• Представители управляющей компании
• Арендодатель или собственник

Арендаторам при заключении контракта сообщают о правилах поведения в доме, которым они должны следовать.

Чтобы «Хаусорднунг» были доступны жильцам, обычно их распечатывают на A4 и прикрепляют на доске объявлений в доме. Но чтобы удостовериться, что арендаторы 100% ознакомлены с порядками, арендодатели обычно прикрепляют этот бланк к договору.

Кто может менять правила дома

Арендатор не может игнорировать общие правила дома, которые распространяются на всех жильцов. Если иммигрант решает снять квартиру в аренду, придётся принять и соблюдать Hausordnung.

Обычно у жильцов нет возможности формировать правила дома согласно своим интересам.

Но Hausordnung — часть договора аренды, поэтому квартиросъёмщик может обсудить спорные моменты с арендодателем до подписания договора и заключить другое соглашение. Только владельцу вместо этого легче найти другого клиента, который примет правила как есть и будет исправно платить.

Бывают исключения: если договор уже заключён, а потом правила распорядка в доме поменялись, чтобы внести изменения в контракт, потребуется согласие арендатора. В этом случае жильцы могут воспользоваться возможностью изменить «Хаусорднунг» вместе с владельцем и договориться о компромиссах.

По закону, если один арендатор получает особые права в договоре аренды или правилах дома, эти права должны распространяться на всех остальных жильцов.

Кто ответственен за соблюдение правил

Арендодатель несёт ответственность за жильцов, которые не должны нарушать установленные порядки в доме. Для этого ему нужно удостовериться, что арендаторы ознакомились с документом.

Если арендатор утверждает, что не знал правил внутреннего распорядка и поэтому не соблюдал их, бремя доказывания лежит на арендодателе. Придётся доказать, что жилец знал правила. Сделать это можно, лишь имея подпись арендатора в договоре.

Когда правила распорядка включены в контракт аренды и подписаны арендатором, это сработает. Но если правила находятся на другом листе без подписи или напечатаны в договоре аренды только после подписи, информированность арендатора не доказать.

Что будет при нарушении правил дома

Правила дома, прилагаемые к договору аренды, становятся юридически обязательными, как только люди подписывают договор аренды. Тот, кто не соблюдает установленные порядки, рискует получить предупреждение.

Серьёзные проступки или неоднократное игнорирование часто рассматриваются как нарушение договора и могут привести к немедленному расторжению контракта со стороны арендодателя.

Первым звеном в разруливании конфликтов выступает домоуправление. Вопросы решаются по возможности оперативно, иногда на собрании собственников жилья Eigentümerversammlung.

Если арендатор не соблюдает Hausordnung, арендодатель может вынести ему предупреждение — сначала устно или официально бумагой. В случае серьёзных или неоднократных происшествий есть риск выселения из квартиры.

Если не удалось договориться, в дело вступает адвокат. Официальные предупреждения до подачи искового заявления в суд могут образумить «нерадивого» проживающего.

Когда «все мосты сожжены», поможет только суд. В случае судебных разбирательств поможет юридическая страховка, которая покроет расходы на услуги адвоката и прочие судебные издержки.

Обычно при конфликтах арендатор может иметь право на снижение арендной платы или даже на расторжение договора (без предварительного уведомления).

Если сосед не соблюдает правила дома и мешает спать, включая громкую музыку после 23:00, пострадавший арендатор может подать отчёт о шуме. Арендодатель должен отреагировать и принять меры против любителя музыки в доме, чтобы избежать снижения арендной платы.

Кроме того, арендатору грозят расходы на работы по замене его обязанностей. Например, жилец обязан убрать лестничную клетку в соответствии с правилами дома, но не делает этого. Тогда арендодатель может нанять клининговую компанию и выставить арендатору счёт за расходы.

Что может содержать Hausordnung

Правила внутреннего распорядка могут содержать общую информацию, которая не должна согласовываться с арендаторами.

Например:

• Определение времени отдыха: обеденный — с 12:00 до 15:00, ночной — с 21:00 до 6:00.
• Время использования общих помещений и удобств: прачечной — с 7:00 до 21:00.
• Время закрытия дверей: дверь во двор должна запираться каждый день после 20:00.

Также «Хаусорнунг» обычно содержит регламент по:

• Поведению детей
• Мерам безопасности
• Уборке лестничной клетки и придомовой территории
• Парковке автомобилей и велосипедов
• Содержанию домашних животных

В рамках договора аренды нормы проживания обычно указываются в разделе «Общие правила» — allgemeinen Ordnung. Договорное порядок означает, что у арендатора появляются права и обязанности в отношении квартиры и помещений общего пользования.

Не допускаются положения и правила, противоречащие содержанию договора аренды. Если в договоре аренды жильцу было разрешено сушить бельё на балконе, это нельзя исключить в правилах дома.

График уборки лестниц

Hausordnung не может закреплять порядок уборки лестничной клетки, если такой пункт не прописан в договоре аренды — Mietvertrag. Поэтому сначала необходимость и условия уборки должны быть согласованы в арендном контракте (как, когда, с какой периодичностью арендатор должен проводить уборку территорий), а после этого добавляться в «Хаусорднунг».

Порядок возле дома

Документ часто содержит дополнительные инструкции, как себя вести на лестничной клетке или местности возле дома.

Например, иногда не разрешается по соображениям безопасности:

• бегать,
• выгуливать питомцев,
• играть в мяч,
• парковать велосипеды и другие транспортные средства.

Также могут прописывать конкретную информацию о времени использования мест общего пользования. Например, как и когда можно использовать участок возле дома для проведения праздников.

Выброс мусора

Обычно эти пункты включаются в общий порядок — allgemeine Ordnung — договора аренды. Но дополнительно в Hausordnung могут прописываться правила разделения и сортировки мусора.

Синий контейнер предназначен для бумаги, коричневый – пищевых отходов и органического мусора, желтый – пластика и упаковки, чёрный — всего остального. За нарушение правил сортировки мусора в Германии предусмотрены штрафы.

В некоторых многоквартирных домах мусорные баки закрываются на ключ, что также отражается в правилах проживания.

График тишины

Hausordnung часто используют, чтобы жильцы уважали друг друга и не нарушали требования соблюдения тишины в чётко определенное время.

Как правило, время без шума: с 13:00 до 15:00 (в выходные — с 12:00 до 15:00).

В это время воспрещается включать газонокосилки, дрели и другие громко работающие устройства, играть на музыкальных инструментах. С 17 часов все шумные приборы также следует выключать.

В воскресенье в Германии нужно отдыхать — в этот день не принято пылесосить или устраивать шумные ремонтные работы.

Не разрешается шуметь в вечерне-ночное время — как правило, с 22:00 до 06:00. Но во многих городах «тихий час», который также следует соблюдать, установлен на уровне местной власти.

Если намечается вечеринка, обязательно предупредите соседей о возможном шуме и (или) пригласите их в гости. Лучше всего повесить за пару дней до события объявление в подъезде.

Правила проживания собак и кошек в многоквартирном доме в Германии

В большинстве арендных контрактах есть отдельный пункт о разрешении владельца жилья проживания жильцов с домашними животными.

Соответственно, если арендодатель согласен на заселение арендаторов с питомцами, нельзя запрещать содержание животных в «Хаусорднунге».

Что не может содержать Hausordnung

Ни в общих правилах, ни в договоре аренды не могут содержаться пункты, нарушающие законные права арендаторов или общеприменимые нормы законов ФРГ.

Например, запрет на:

• содержание животных,
• посещения или ночлег для гостей;
• детский шум;
• использование стиральной машины в определённое время.

Если правила внутреннего распорядка дома содержат недопустимые условия или противоречат ГК Германии, арендатор может их не соблюдать.

Если Hausordnung нет

Даже при отсутствии правил внутреннего распорядка арендаторы обязаны бережно обращаться с арендованным имуществом, быть внимательными к другим проживающим и соблюдать действующее законодательство. Это обязательство действует с момента передачи ключей и до момента выезда из квартиры.

Конкретные условия определяются по актуальным законам ФРГ и решениям судов в отдельных случаях.

Например, согласно существующим судебным решениям, без правил распорядка дома применяются следующие периоды отдыха:

• Обеденный «тихий час»: с 12:00 до 14:00.
• Ночной: с 20:00 до 8:00.
• Полный день отдыха — по воскресеньям и праздникам.

Пример Hausordnung

Положения являются обязательными и должны соблюдаться всеми жильцами. Проявляйте толерантность и поддерживайте добрососедские отношения независимо от пола, национальности, языка, происхождения, вероисповедания и политических взглядов.

Защита от шума

• Избегайте излишнего шума в любое время суток.
• Запрещён шум с 22:00 до 6:00, а также в обед: с 13:00 до 15:00.
• В будни с 6:00 до 7:00 и с 20:00 до 22:00, а также в выходные и по праздникам запрещено производить шум, который может объективно нарушить отдых жильцов.
• Включать магнитофоны и телевизоры следует на умеренной громкости.

Общая территория

• Следует бережно и аккуратно обращаться с оборудованием и техническими устройствами в доме, а также —с зелёными насаждениями и другими объектами на прилегающей территории.
• Запрещено мусорить на территории ЖК.
• Запрещено курить на лестничных площадках и в лифтах.
• Запрещено кормить бездомных животных (птиц, кошек, собак) на территории комплекса.
• Нельзя проникать на крыши зданий.
• Запрещается перекрывать проёмы между соседними домами, создавая опасную ситуацию в случае пожара.
• Запрещено ходить по газонам, играть на них в мяч, ездить на велосипеде, оставлять любые транспортные средства.

Мусор

• Нельзя хранить предметы рядом с мусорными баками, на территории возле дома, в коридорах или подвальных проходах.
• Необходимо сортировать и измельчать заранее любые отходы.
• Запрещено выбрасывать мусор в раковины или слив унитаза.
• Не разрешается бросать из окон отходы и другие предметы.
• Крупные виды отходов (например, мебель, технику, упаковки) необходимо утилизировать самостоятельно за свой счёт.

Крупное имущество

• Громоздкие предметы (велосипеды, коляски, игрушки, обувь, цветочные
• горшки и т. п.) не должны создавать препятствий и неудобств для других жильцов.
• Если хотите хранить такие предметы в подъезде, коридоре, на лестничной клетке между этажами, возле квартир или в подвале, необходимо предварительно это согласовать с УК.
• Если в доме предусмотрены специальные комнаты для парковки велосипедов или хранения детских колясок/транспорта, это должно храниться только там.

Дети и игры

• В ЖК есть игровая площадка, и детский шум — выражение естественного развития ребёнка, а значит, социально адекватный и приемлемый. Нельзя исключить, что иногда уровень обычного шума от детей может повышаться.
• Родители должны приучать детей избегать возникновения избыточного шума, особенно во время «тихого часа».
• Игровые площадки следует оставлять после себя в чистоте.
• При катании на велосипедах и самокатах на территории ЖК нельзя подвергать других людей опасности.

Балконы и лоджии

• Не допускается хранить мусор на балконах и лоджиях.
• Сушить бельё можно только ниже уровня парапета или перил.
• Горшки с цветами разрешается ставить только внутри балконов или лоджий.
• Если установленные неверно цветы упадут и нанесут вред кому-то, ответственность несёт арендатор.
• Запрещается устанавливаться плавательные бассейны на балконах, террасах или лоджиях. Исключение — детские бассейны размером до 150Х30 см.
• Нельзя пользоваться грилем, печами, корзинами для костра и прочими очагами.
• Использование гриля на газонах и придомовой территории также запрещено.

Домашние животные

• Нельзя оставлять без присмотра собак на территории ЖК. В частности, на детских игровых площадках, газонах и лужайках.
• Содержание домашних животных осуществляется в соответствии с нормами законодательства.
• Для содержания домашних животных требуется согласие арендодателя, за исключением случаев, если речь идёт о мелких питомцах (например, рыбках, хомячках, птицах).
• Выгул собак и кошек осуществляется на поводке и при необходимости в наморднике.
• Хозяева обязаны немедленно убирать любую грязь, например, экскременты и шерсть животных здании и на территории.

Парковка

• Стоянка разрешена только автомобилям с допуском к участию в дорожном движении.
• Владельцы автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств не должны сигналить, без необходимости оставлять работать двигатель, громко хлопать дверьми и разговаривать на придомовой территории.
• Запрещено мыть и ремонтировать ТС на парковках и стоянках.
• Слив жидкостей из транспортных средств запрещён.

Безопасность и порядок

• Жильцы должны во имя собственной безопасности следить за тем, чтобы входные двери в дом были закрыты, a входные двери в подвал и во двор оставались постоянно запертыми.
• О любых проблемах следует сообщать управляющему, который позаботится об их устранении.
• Если это необходимо в интересах надлежащего управления жилым комплексом и разумно для жителей, правила дома могут быть изменены.
• Просим всех жильцов оказывать содействие в предотвращении рисков, возникающих из-за морозов, непогоды, пожара, а также в пресечении нарушений общепринятых правил поведения и посягательств со стороны посторонних лиц.

Вопрос-ответ по правилам поведения жильцов в Германии

10-04-2024, Екатерина Щукина